מקורות מימון לנדל"ן מסחרי

מהו נדל"ן מסחרי?

כפי שיש נדל"ן לדיור המיועד למגורים, כך יש גם נדל"ן מסחרי המיועד לעסקים ושטחים מסחריים. כל שטח המשמש לעסק או מסחר נכלל בקטגוריית נדל"ן מסחרי, לדוגמא: קניונים, משרדים, בנייני משרדים, מתחמים לוגיסטיים, מרכזים מסחריים, תחנות דלק, מבני תעשיה, חנויות, מלונות, מרכזים רפואיים וכו'. שטחים אלו ניתנים להשכרה או למכירה לעסקים שונים. בעלי השטחים יכולים להשתמש בהם כרצונם, אם זה כדי להשביח את הנכס ולמכור אותו ברווח, להשכירו לטווח קצר או ארוך או להשתמש בו לעסק פרטי משלהם. 

נדלן מסחרי

היתרונות לעומת החסרונות ברכישת נכס מסחרי

מציאת נכס מסחרי להשקעה, היא פשוטה ומשתלמת יותר ביחס לרכישת נכס לדיור. אך כמובן, הדבר תלוי בגובה הביקוש לנכס. כגודל הביקוש כך גודל התשואה לכך. בנוסף, מעלה גדולה לרכישת נכס מסחרי היא העלות הנמוכה יותר בהרבה מנכס לדיור. דוגמא להשוואת נכס מסחרי ודיור במרכז תל אביב: המחיר למטר רבוע, עבור נכס לדיור, נע בין 40 ל-50 אלף ש"ח. לעומת זאת, המחיר למטר רבוע בנכס מסחרי, נע בין 10 ל-13 אלף ש"ח בלבד.

תהליך הרכישה בנכס לדיור הוא פשוט וקצר יותר לעומת נכס מסחרי. בנוסף, תשלומי ארנונה בנכס מסחרי, גבוהים יותר ביחס לנכס לדיור. כמו כן, קיים גם מס שולי ברכישת נכס, מס שולי המשולם עבור נכס לדיור מתחיל ב10% ואילו עבור נכס מסחרי הוא מתחיל ב-30%. אך לעומת כל זאת, התשואה בנכס מסחרי היא גבוהה בהרבה מנכס לדיור. בסך הכל, שוכר הנכס מבסס את השקעתו של בעל הנכס, בהצלחתו הכלכלית. 

מורכבות קבלת משכנתא כמימון לרכישת נכס מסחרי

לצד המעלות הרבות לנכס מסחרי ביחס לנכס לדיור, ישנו חיסרון אחד, משמעותי לגבי רכישת נכס מסחרי. בעת רכישת נכס לדיור, הרוכש פונה לבנק להוציא משכנתא. נכס לדיור אינו מיועד לרווח (למעט מקרים בודדים של שכירות) ולכן, קבלת אישור משכנתא, מותנה בגובה ההכנסות של מבקש ההלוואה וביכולת ההחזר שלו. 

לעומת זאת, בהוצאת משכנתא לנכס עסקי, התהליך הוא מורכב יותר והסיכוי לקבלת אישור, קלוש בהרבה, ביחס לנכס לדיור. נתינת משכנתא לעסק, מהווה סיכון גדול לבנק. ולכן, בעת תהליך הבקשה, הבנק יבדוק את הפוטנציאל הרווחי של הנכס, את שווי הנכס, עבר בנקאי של המבקש ועוד. כל זאת במטרה להבטיח לבנק  את פירעון ההלוואה על ידי העסק. לכן, על רוכש הנכס המסחרי להציג לבנק את התוכנית העסקית בצורה הטובה ביותר במטרה להסיר את ספקות הבנק בנוגע לסיכונים הכרוכים בנכס.

שיעור המשכנתא לרכישת נכס מסחרי אינו מוגבל מבחינה מדינית. אבל, הבנקים מגבילים את אחוז המימון ל-70% בממוצע. בנוסף, תקופת פירעון הלוואה מסחרית לרכישת נכס, היא קצרה יותר מהלוואה לרכישת נכס לדיור, ומוגבלת ל-12 שנים בלבד. תנאי זה מקשה על רוכשי הנכס שאמורים לעמוד בתשלומי החזר חודשי גבוה מאוד ביחס להחזרים בנכס פרטי. דבר זה מייקר את הנכס ומונע את האפשרות להניב רווחים כספיים מהנכס. לעומת זאת, ברב המקרים, קשה עד בלתי אפשרי, לקבל משכנתא לרכישת נכס מסחרי ולכן הדרך הנוספת לקבלת הלוואה, היא על ידי גופים חוץ בנקאיים הנותנים בדרך כלל הלוואות בריבית נמוכה יותר ביחס להצעות הבנק.

ישנו חוסר גדול באפיקי מימון לרכישות נכסי מסחר בישראל. ייתכן שהאפיקים הקיימים מציעים תנאים לא נוחים כלל, ההופכים את העסקה למורכבת ומסורבלת יותר. אך לפני שאתם מוותרים על ביצוע עסקאות בנדל"ן מסחרי, חשוב שתבדקו היטב, הרי כל עסק או נכס הוא בעל תנאים ייחודיים משלו העשויים להוות עסקה פורייה ומוצלחת לבעליו. לכן, למרות הקושי, כדאי לחפש אחר אפשרות המימון המתאימה ביותר עבור העסקה. כפי שהועלו בכתבה, ישנן אפשרויות נוספות להלוואות, מעבר לבנקים המוסדיים.