דרכי השקעה בנדלן בלי הון עצמי גבוה

באילו דרכים ניתן להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי גבוה?

תמיד חשבנו שכדי להשקיע בנדל"ן נדרש הון עצמי גבוה, האם זה מחייב?
איך יתאפשר לנו להשקיע בנדל"ן ללא החזקת הון עצמי גבוה?

במאמר הבא ננסה לבחון את הדרכים הקיימות להשקעת נדל"ן עם הון עצמי לא גבוה.

רבים מאיתנו מנסים למצוא דרכים אחרות להשקעה בנדל"ן, הדרך המוכרת ביותר לרובנו היא קניית נכס והפקת רווחים מהנכס. אבל, בהשקעות כאלה נדרש לגייס הון עצמי גבוה במיוחד.

מהם הדרכים האפשריות להשקעה במחיר נוח שלא דורש הון עצמי גבוה?

אז ההשקעות הן בחו"ל, אך זוהי השקעה נדל"נית אותה תוכלו לבצע גם מהארץ.

מסלול ראשון: מסלול המימון

בהשקעות נדל"ן בארצות הברית מקובל לקבל מימון, יוצא שההשקעה שבוצעה לא מקנה למשקיע שום זכות בנדל"ן הנכס לא עובר לבעלותו.

מה כן הוא מקבל תמורת השקעתו? המשקיע יקבל את הריבית, המשקיע הרי העביר כסף הלוואה לשותפות המחזיקה בנכס.
הריבית שתקבלו אם תלכו על זה תהיה בדרך כלל קבועה, היא תחושב מהרווחים הצפויים בעסקה. זוהי ריבית גבוהה יחסית והיא משתנה מעסקה לרעותה, היא נעה בסביבות ה 6-8%. והבשורה, בהשקעה כזו יכול להשקיע גם מי שאין לו הון עצמי גבוה. אפילו סכום נמוך ממאה אלף ש"ח יוכל להניב כאן רווחים.
מומחים מעריכים כי מיליארדי דולרים מושקעים כל שנה במסלול מימון. במסלול מימון הכסף שמור ולא נתון לסיכון, המשקיע מקבל ביטחון מהבנק עבור המימון שנתן. גם במקרה של ירידת ערך או כשל אחר שקרה, המשקיע הוא בעדיפות ראשונה ממשקיעים אחרים והוא יקבל את הריבית שהובטחה לו.
יתכן ולכן זוהי ההשקעה הכל כך נפוצה בארצות הברית, למרות שכבר הזכרנו שאם יהיו רווחים מהנכס המשקיע במסלול מימון לא יקבל רווחים כי הוא לא בעל הנכס.   

מסלול שני: קרנות ריט

מסלול זה דומה למסלול מימון, אלא שכאן מדובר בהשקעה בקרנות ציבוריות כלליות, הן קונות נכסים המניבים רווחים ומציעים לציבור לרכוש מהן חלקים בהשקעה.
איפה קונים חלקים בהשקעה? בבורסה, שם אפשר לקנות ניירות ערך של החברות.
קרנות הריט ידועות כמשתלמות כיוון שהן מקבלות הטבות מס על כך שהן חולקות 90% מהרווחים שלהן כדיבידנדים עם המשקיעים. מה גם, אם השקעתם בקרנות ריט בשונה מהמסלול הקודם, מסלול המימון, כאן יהיה לכם יעד, יהיה תאריך לפירעון הלוואתכם, יתרון זה יוסיף ערך להשקעתכם, הרי כך תוכלו לסחור איתה אם תרצו למכור או לקנות אותה.

זוכרים שאמרנו שההשקעות הן בחו"ל? מה, אין בישראל קרנות ריט? אז כן, גם בישראל מתפתח העניין אך ממש בקטנה ועדיין לא בממדי ארה"ב.
לשם השוואה, בארה"ב בשנת 2016 היו מעל 200 קרנות כאלה ששווין מעל טריליון דולר, לעומתה, בישראל, ב 7 השנים האחרונות הייתה תשואה מקרנות ריט בגובה של 7.5-8.5%. בישראל התחום מתפתח ואולי עוד יבוא יום והיא תהיה גדולה בתחום.
סקר שנערך בארה"ב העלה כי הערך מקרנות הריט ירד בשנים האחרונות, התשואה ירדה, אך עדיין ניתן להשיג תשואות בגובה של 5% בערך.
על כל פנים, שימו לב, בקרנות ריט תוכלו להשקיע גם בסכום לא גדול, סכום של עשרות אלפים בודדים וזה גם יספיק.

מסלול שלישי: השקעות בפרויקטים ושטחים

כשאתם בוחרים להשקיע את כספכם יש לכם כמה התלבטויות, ישנן כמה אופציות, ההשקעה הבאה היא שונה מהקודמות, לא מדובר כאן במסלול מסוים בו מתמקדים.

אם בחרתם להשקיע בשטחים יש לכם אפשרויות רבות, אתם יכולים לבחור להשקיע ביחידות דיור, משרדים, חנויות, ועוד ראינו שיש כאן אפשרות השקעה בנדל"ן מסחרי או בנדל"ן למגורים. הבחירה שלכם גם תהיה אם להשקיע בנכס יחיד או בנכסים רבים כמו מתחם מסחרי או מתחם לדיור סטודנטים. אבל זיכרו, ככל שההשקעה גדולה יותר, הסיכון גדול יותר, במקרה שהעסקה תיפול, אם מדובר בנכס בודד אז נופלים עם נכס בודד, אך אם ההשקעה הייתה על מתחם נדל"ני כמו קניון גדול ההפסד גדול יותר.

השקעה במתחם נדל"ני נחשבת לנוחה יותר, הנכס מנוהל ע"י חברות ניהול שמטפחות ומתחזקות את הנכס, באות במגע עם הרשויות בעת הצורך. בהשקעה בשטח נדל"ני המשקיע יכול לרוב להיות רגוע, יש מי שמטפל בענייני הנכסים והמשקיע לא צריך להתעסק עם הדברים הללו. לדוגמא קניון שאותו מנהלת חברת ניהול האחראית על כל העניינים בקניון. גם כאן תוכלו להשקיע עשרות אלפים בודדים וזה יספיק להשקעה, כמובן שהדבר תלוי בגודל הפרויקט שתבחרו.

מסלול רביעי:השקעה בנדל"ן לפי תשקיף

גם מסלול זה מתאים למי שאין ברשותו הון עצמי גבוה, כאן אפילו עשרות אלפים בודדות יספיקו. 

זהו מסלול לפי תשקיף: ההשקעה הנדל"נית מתבססת על תשקיף. חברה לא ציבורית מפרסמת תשקיף באתר מגנ"א, מערכת דיווח של הרשות לניירות ערך. התשקיף הוא בעצם גילוי נאות, שקיפות מלאה המפרטת את פרטי ההשקעה בה הציבור רוצה להשקיע, בתשקיף תראו את הסיכונים ואת היתרונות הכל אמור להיות גלוי לעיניכם כדי שתדעו להחליט אם כדאי לכם להשקיע בעסקה.

גם כאן תוכלו להשקיע ולרכוש חלקים מן ההשקעה לפי הסכומים העומדים לרשותכם.

הצעה כזו ניתן לפרסם ל 35 אנשים ולא יותר מכך.

לאחרונה יצא מסלול חדש שבמסגרת מסלול זה התאגיד יכול לפרסם את הצעתו ליותר מ 35 אנשים. הודות לכך שיותר משקיעים פוטנציאלים נחשפים לפרטי ההשקעה, ציבור יותר גדול יוכל להגיע להשקעה כדאית כזו, וממילא,יהיו יותר משקיעים. ככל שיהיו יותר משקיעים, מחירי ההשקעה יהיו יותר נוחים כיוון שזה איפשר להנמיך את מחיר חלקי ההשקעה (יש המכנים כל חלק בהשקעה כיחידה).  

גם בישראל ישנן חברות ישראליות המציעות השקעת נדל"ן בחו"ל לפי תשקיף, לדוגמא, השקעה במתחם מסחרי בארצות הברית.

אז נכון, היינו בטוחים שללא הון עצמי גבוה לא ניתן להשקיע בנדל"ן, אבל כן, האופציות קיימות ויש מסלולים המאפשרים יותר.כדאי שתבחנו את המסלולים לעומק ותראו מה מתאים לכם, גם משהו שמתאים לסיכון שתרצו לקחת וגם משהו שמתאים לכיסכם.