איך ריבית המשכנתא שלכם גורמת למשכנתא להיות משתלמת יותר או פחות?
אם אתם אוחזים כבר בשלב המרגש של קניית דירה, גם אם עוד לא בפועל, אזי אתם כבר יודעים כמה מושגים בסיסיים. הון עצמי, החזר חודשי ועוד. כל אחד מהדברים שתתקלו בהם במהלך לקיחת המשכנתא אלו הם גורמים שמשפיעים או מושפעים מריבית המשכנתא שלכם. אפשר לומר שריבית המשכנתא היא נקודה מרכזית שהכל נע סביבה. יש את הדברים שיגרמו לה לעלות, ויש את הגורמים שיורידו אותה מעט, הכל סביבה.
אילו מרכיבים מתמהיל המשכנתא משפיעים על הריבית?
- כמה הון עצמי יש- בנק דורש שיהיה איזון במשכנתאות. על ידי כך שחלקכם בדירה יהיה גדול כמה שיותר.
הרי מה מרכיב את תשלום הדירה שלכם? הון עצמי+הלוואה. ככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גבוה, כך ההלוואה שלכם תהיה יותר קטנה. אומנם זה פשוט, אבל עדיין חשוב מאוד להבין איך הריבית מושפעת בפועל.
הבנקים אוהבים יותר מכל, איזון. ככל שאחוזי המימון של הבנק יהיו יותר נמוכים לעומת ההון העצמי שלכם, כך הריביות ירדו פלאים. זה אומר שאם יש לכם הון עצמי של 400,000 ש"ח, מומלץ לכם לא לנצל אותו עד המקסימום כלומר לקנות דירה ב-1.6 מיליון ולנצל את 75% המימון הניתנים. אלא, העדיפו לקנות דירה שלא תקפיץ את הבנק לייקר לכם את הריביות. קנו דירה במחיר סביר של 1.3 מיליון, כך הריביות שלכם תהיינה זולות בצורה משמעותית. וזאת בגלל שההון העצמי אינו מהווה 25% משווי הבית, אלא יותר.
- אחוזי מימון –
ההלוואה שהבנק נותן לכם לעומת מחיר הבית.
- הון עצמי –
הכסף שאתם מעבירים מחשבונכם לבעלי הדירה. כמובן שהון עצמי יכול להתבסס גם על הלוואות ולא רק על כסף שלכם ממש. אבל קחו בחשבון כי חוץ מהמשכנתא הענקית שאתם לוקחים על עצמכם, יתווספו לכם להוצאות החודשיות גם החזרי הלוואות נוספות. לא כל אחד מסוגל לעמוד בכך.
כאשר תשבצו את מרכיבי המשכנתא המועדפים עליכם במחשבון משכנתא, תוכלו לראות בעצמכם איך על ידי שינוי הנתונים הכספיים ממוצע הריביות משתנה. אגב, השימוש במחשבון משכנתא והמשחק בו יכול לעזור לכם משמעותית בהרכבת המשכנתא שלכם.
כמה אחוז מימון גבוה יעלה לכם?
אחוז המימון המקסימלי שהבנק נותן הינו 75%. כאשר אחוזי המימון יהיו בין 60% ל 75%, הריביות תהיינה גבוהות ולא אטרקטיביות. מבחינת הבנק זה מוגדר בדרגת סיכון גבוהה.
אחר כך יש לנו את דרגת הסיכון הבינונית – 45%-60% מימון.
ודרגת הסיכון הנמוכה והרצויה ביותר על הבנקים היא עד 45% מימון. משכנתא זולה מאוד.
- נתונים אישיים- ככל שאתם מכניסים יותר כסף הבנק מוכן לקחת עליכם "ריזיקה" יותר בקלות. וודאי זה מובן לכם שאם ההכנסות שלכן נמוכות, הבנק חושש שפתאום חודש אחד תפגרו בתשלומים ועל החשבון הוא מפצה את עצמו על ידי ריביות יקרות. ככל שהלווה מבוסס יותר בעבודתו, מקבל משכורת גבוהה יותר, מתנהל בחשבונות הבנק שלו בצורה מושכלת יותר, כך הבנק יכול להוריד לו עוד ועוד ממחיר ריביות המשכנתא.
בכלל זה גם מצב משפחתי משפיע מאוד. כי אם אתה גרוש הבנק לא יודע מה הסיפור שלך, אם אתה בן אדם אמיד שמחר יכול לברוח לו לחו"ל בלי לחזור. ואילו אם אתה נשוי בעל משפחה ואבא לשלושה ילדים מסודרים במוסדות, זה מראה עליך משהו. אין אפס.
- משא ומתן- אחרי הכל יש את המקום להתמקח מול הבנק על ריביות זולות יותר. ניתן לעשות זאת על ידי פניה לבנק מתחרה או על ידי השוואת תיק משכנתא עם נתונים דומים אך עם אישור עקרוני הרבה יותר טוב. אבל מה שבטוח זה שצריך לדעת איך עושים את השלב הזה בצורה טובה כי זו נקודה שאפשר גם להתפשל איתה מאוד בקלות.
יועץ משכנתאות טוב בעל ניסיון בתחום, כבר עשה את השלב הזה עשרות פעמים. אתם מוזמנים לבקש ממנו המלצות של לקוחות מרוצים. יועץ משכנתאות טוב זה המתכון הבטוח למשכנתא מוצלחת. כי הוא יודע איך ליצג אותכם מול הבנק כך שהוא יכיר בכם כלקוחות הכי טובים שיש ששווה לתת להם ריביות טובות. יועץ משכנתאות טוב גם יגלה לכם כי לא הכל זה רק ריביות טובות. תנאי המשכנתא בכללותם צריכים להתאים למצב האידיאלי שלכם לשנים הקרובות והרחוקות.
מוזמנים להכיר מקרוב את נדל"ן ישראל – חברה של יועצי משכנתאות שתעזור לכם להגיע לנכס ישראלי במקום הטוב ביותר עם המשכנתא הכי מתאימה לכם.