קונים בית? כבר קבעתם פגישה עם עורך דין? בואו ללמוד על מה אתם משלמים לו
לפני שאתם קונים בית אתם כל כך עסוקים בינכם לבין עצמכם עם ההון העצמי, חיפוש הדירה ועם ההתרגשות שלפני… אבל בפועל אחרי שאתם נכנסים לשלבים המתקדמים יותר של קניית הבית שלכם, פתאום יועץ המשכנתאות "מתערב" לכם, הבנק, עורך הדין. בכתבה הבאה נבין יחד מה תפקידו של עורך הדין בעסקה שלכם ועל מה אתם אתם משלמים לו מספר רב ספרתי.
כאשר קונים בית יד שניה, ישנם הרבה פרטים קטנים וגדולים שיש לסדר על מנת להעביר את בעלות הנכס על שמכם. מכירים את המושג שהרבה יותר קשה לתקן מאשר לבנות חדש? משפט זה נכון גם לגבי הבירוקרטיות של רכישת בית יד שניה לעומת רכישת דירה מקבלן.
אילו פעולות יבצע עורך הדין בעסקת רכישה?
דבר ראשון - סקירת הבעלות על הנכס בטאבו, בחברה משכנת וברשות המקרקעין
על מנת להעביר את בעלות הדירה על שמכם, יש להעבירה מבעלות תקינה. כדי לוודא מה שלום בעלות הדירה של הדיירים הקודמים, יש צורך לבדוק בשלושת הגופים שהזכרנו למעלה מה המצב עם כל הרישומים ואם הכל מעוגן כראוי.
בדיקה ראשונה - בנסח הטאבו
לכאורה זה המקום אותו יבדוק ראשון עורך הדין שלכם. כי בפשטות, כל מי שקונה דירה, מסדר את הבעלות דבר ראשון בטאבו. אם יש בעיות עם בעלות הדירה והמוכר מתכנן למכור לכם את הדירה כך, אם הוא בן אדם ישר או לא מסודר, אזי דרך בדיקה פשוטה בטאבו יתגלה המצב המדויק של הבעלות ואת רמת סיבוך התיק. כיום, נדיר למצוא מישהו שינסה למכור נכס פעמים (על מנת להרוויח את הכסף פעמיים) כי זה אבוד מראש. אין אפשרות ליפול בין הכיסאות ולמכור נכס בצורה רשלנית שתגרום להבאים בתור אופציה של מכירת הנכס פעמיים כתוצאה מאי הסדר בנסח טאבו וכו'.
בנוסף לכך, הנסח יכלול פרטים מזהים נוספים על הבית כמו: מטרים רבועים, שטחים בסיסיים של הבית, שטחים מוצמדים, אם יש לכם שטח שיכול להיות שלכם בפוטנציאל ועוד.
דרך בדיקה בנסח הטאבו יתגלה מיידית האם יש הערת אזהרה על הנכס. כך שבעצם אי אפשר לקנות אותו. אם הערת האזהרה היא מהבנק אז זה בסדר, כי לאחר הצגת מכתב כוונות של המוכר ניתן למכור את הבית גם אם יש עליו הערת אזהרה. אך אם הערת האזהרה היא לא מהבנק, אלא מופיע עליה שם של אדם, אתם מוזמנים לעשות רוורס ולרדת מהעסקה הזו. כנראה שמוכר הדירה הסתבך עם חובות או כל התחייבות אחרת.
איפה ניתן למצוא נסח טאבו מעודכן?
באתר הממשלתי של משרד המשפטים: "נסח טאבו מקוון" אתם יכולים להוריד לכם את הנסח טאבו בלי בעיות. על מנת לקבל את כל הפרטים של נסח הטאבו יש להזין מספר פרטים כולל מספר גוש חלקה, גם את מספר הגוש והחלקה של הבית אתם יכולים להשיג בצורה מקוונת על ידי תשלום של 15 ש"ח אגרה. זוכרים שפעם היה צורך לעבור מנציג לנציג עד שהשירות אותו ביקשתם הגיע אליכם? היום נגמר העידן הזה.
מראהו של הנסח טאבו מזכיר את תעודת הזהות שלנו. הנסח טאבו מהווה תעודת הזהות של נכס.
בדיקה שניה - בחברה משכנת
פעמים, כאשר העברת הבעלות על הדירה מתעכבת, מעדכנים בינתיים את הבעלות בחברה משכנת. כך שיש מקרים בהם בדיקת הבעלות בחברה משכנת עשוי לגלות כל מיני פרטים מעניינים על בעלות הנכס. בוא נגיד כך, רוב רובם של הפעמים בדיקת נסח הטאבו מספקת את כל המידע, אבל בשביל המקרה של אחד לאלף, לא מוותרים על בדיקה זו.
אם אכן הבעלות נמצאת בחברה משכנת, שם המסמך לא יהיה נסח טאבו אלא: "אישור זכויות". את המסמך הזה לא יהיה ניתן להוציא אלא, על ידי בעל נכס בלבד.
בדיקה שלישית - רשות מקרקעי ישראל
בגדול, זהו המקום בו רשומות הקרקעות בארץ ובעליהן. אבל לאחר שמוצעות עסקאות על הקרקעות, יש פירוט על בעלי הדירות. לכן, כן חשוב לבדוק גם ברשות מקרקעי ישראל. בכל מקרה אתם חייבים להעביר את הבעלות של הדירה על שמכם גם ברשות מקרקעי ישראל.
דבר שני - עורך הדין יוודא שאין עיקולים מגוף זר על הדירה
השלב הראשון אותו פירטנו קודם, אמור לזהות את הפרטים של הנכס ואת התאמתם לפרטים שנותן מוכר הדירה בעצמו על הנכס שלו. והיה אם יש לו משכנתא אזי יש לו הערת אזהרה על הדירה אבל הערת אזהרה זו, אינה מפריעה לנו להמשיך עם התקדמות רכישת הבית. למרות שזה מצטלצל לכם מפחיד. לעומת זאת בשלב זה עורך הדין רוצה לוודא שאין עיקולים על הדירה והערות אזהרה שאמורות לגרום לכם לסגת מהעסקה לגמרי.
אם נמצאה הערת אזהרה אין צורך להרים ידיים מייד. כי אם זה כתוצאה מגירושים, יכול מאוד להיות שעם קצת רצון טוב ניתן לסדר את העיקול במהרה. ואם זה בגלל הסדר חובות גם כן, עורך הדין יפנה לגוף שהטיל את הערת האזהרה ויבדוק איתם איך ניתן להסיר על מנת להתקדם לחתימת חוזה רכישה על הדירה.
דבר שלישי - בדיקת חובות לעיריה
- אין סיבה שאחרי שתעברו דירה, תקבלו ביום בהיר אחד מכתב התראה מחברת החשמל על פיגור בתשלומים. בדיוק לכן יערוך עורך הדין שלכם סדרה של בדיקות בעיריה, חברת גז, חברת החשמל ועוד האם אין לבעלי הדירה חובות. כי החובות של המוכרים נופלים על הקונים, למרות אי הצדק שבדבר.
בשלב זה יבדוק עורך הדין דברים נוספים. - תיק הבניין. בתיק הבניין תראו מה עבר הבניין הזה מאז הקמתו מבחינת הבניייה. אם ניסו להוציא עליו אישורי בניה, אם הם אושרו ואם לא אז מדוע לא אושרו. זה חשוב מאוד כי אתם מתכננים בעוד מספר שנים להוציא אישורי בניה ולהגדיל את הנכס הקיים, אזי הדירה הזו לא רלוונטית לכם אם יש לעירייה סיבה מסוימת בגללה לא מאשרים לצאת בעוד הגדלה.
- מה שלום תב"ע. אם יש מגרש חול ליד הבניין ובעוד שנתיים מתכננים לבנות עליו בית ספר או קניון רציני, חשוב מאוד שתדעו את זה לפני שאתם חותמים על הבית שלכם כי זה הולך לשנות את כל המרקם של השכונה.
- בדיקת מהנדס. אם הדירה ממוקמת בבניין ממש ישן, אזי יש צורך לבדוק את יציבות הבניין, סדקים ומקורם, מרפסות אוויר ועוד.
דבר רביעי- עורך הדין יוודא שאין עיקולים מגוף זר על הדירה
השלב הראשון אותו פירטנו קודם, אמור לזהות את הפרטים של הנכס ואת התאמתם לפרטים שנותן מוכר הדירה בעצמו על הנכס שלו. והיה אם יש לו משכנתא אזי יש לו הערת אזהרה על הדירה אבל הערת אזהרה זו, אינה מפריעה לנו להמשיך עם התקדמות רכישת הבית. למרות שזה מצטלצל לכם מפחיד. לעומת זאת בשלב זה עורך הדין רוצה לוודא שאין עיקולים על הדירה והערות אזהרה שאמורות לגרום לכם לסגת מהעסקה לגמרי.
אם נמצאה הערת אזהרה אין צורך להרים ידיים מייד. כי אם זה כתוצאה מגירושים, יכול מאוד להיות שעם קצת רצון טוב ניתן לסדר את העיקול במהרה. ואם זה בגלל הסדר חובות גם כן, עורך הדין יפנה לגוף שהטיל את הערת האזהרה ויבדוק איתם איך ניתן להסיר על מנת להתקדם לחתימת חוזה רכישה על הדירה.
דבר חמישי - בדיקת חובות לעיריה
- אין סיבה שאחרי שתעברו דירה, תקבלו ביום בהיר אחד מכתב התראה מחברת החשמל על פיגור בתשלומים. בדיוק לכן יערוך עורך הדין שלכם סדרה של בדיקות בעיריה, חברת גז, חברת החשמל ועוד האם אין לבעלי הדירה חובות. כי החובות של המוכרים נופלים על הקונים, למרות אי הצדק שבדבר.
בשלב זה יבדוק עורך הדין דברים נוספים. - תיק הבניין. בתיק הבניין תראו מה עבר הבניין הזה מאז הקמתו מבחינת הבניייה. אם ניסו להוציא עליו אישורי בניה, אם הם אושרו ואם לא אז מדוע לא אושרו. זה חשוב מאוד כי אתם מתכננים בעוד מספר שנים להוציא אישורי בניה ולהגדיל את הנכס הקיים, אזי הדירה הזו לא רלוונטית לכם אם יש לעירייה סיבה מסוימת בגללה לא מאשרים לצאת בעוד הגדלה.
- מה שלום תב"ע. אם יש מגרש חול ליד הבניין ובעוד שנתיים מתכננים לבנות עליו בית ספר או קניון רציני, חשוב מאוד שתדעו את זה לפני שאתם חותמים על הבית שלכם כי זה הולך לשנות את כל המרקם של השכונה.
- בדיקת מהנדס. אם הדירה ממוקמת בבניין ממש ישן, אזי יש צורך לבדוק את יציבות הבניין, סדקים ומקורם, מרפסות אוויר ועוד.
לסיכום,
אתם לא משלמים סתם לעורך הדין שלכם. אנו לא מאמינים כי יש אזרח שהיה רוצה לעבור את כל הבירוקרטיה הזו לבדו. בכל אופן, בהמשך תזדקקו לעורך הדין על מנת לחתום חוזה רכישה ועל מנת שהוא יסיים את שלבי הקניה האחרונים.
רוצים ליווי מושלם?
הכירו את נדל"ן ישראל. אנו בנדל"ן ישראל מתמחים בליווי לקוחות ברכישת דירות בארץ. דירות לצורך מגורים או דירות להשקעה. מבחינתנו זה לא משנה הרבה, כל דירה הנרכשת היא עסקה כלכלית. אם זה להשקעה, אזי זה נטו לצורך ביסוס יציבות כלכלית. אך גם דירת מגורים נותנת עוגן כלכלי כך שבכל מקרה יש כאן דבר גדול. בואו לקבל את הגב החזק לו תזדקקו במהלך התקופה הקרובה.