מתי, איך, כמה ולמה משלמים עמלה על פירעון המשכנתא? כל מה שאתם צריכים לדעת על עמלת פירעון מוקדם
עמלות פירעון מוקדם הן אחד הדברים שהבנקים עושים עליהם את הקופה. מוזמנים לדעת מה לא כדאי לכם לעשות כדי לשמור את הכסף שלכם אצלכם.
כאשר באים לפרוע הלוואה משלמים עמלות שונות. אך עמלת הפירעון המוקדם היא העמלה היקרה שבין כולם. אם כל העמלות נעות בין מספרים דו ספרתיים לתלת ספרתיים, הרי שעמלת הפירעון המוקדם יכולה להגיע גם לסכומים בסדר גודל של עשרות אלפי שקלים.
חשוב שתדעו כי יש דרכים להיפטר מהתשלום עבור עמלה זו, כל מה שצריך זה לתכנן מראש את המשכנתא בצורה חכמה. המשיכו לקרוא.
עמלת הפירעון המוקדם כוללות עמלות שונות
כאשר אומרים לכם עמלת פירעון מוקדם, מתכוונים להרכב של מספר קנסות תחת כותרת אחת. העמלות לא יקרות במיוחד, אבל העמלה האחרונה שבהם, עולה על כל דמיון. מה הם הקנסות שיוטלו עליכם במידה שאתם הולכים לפרוע את המשכנתא שלכם מוקדם מהתאריך הנקוב?
- עמלת אי הודעה מראש- זו עמלה שתשלמו על כך שלא הודעתם לבנק לפחות עשרה ימים קודם, על כך שאתם פורעים את ההלוואה שלכם. למה אם כן אנשים לא אומרים מראש וזהו? יש פעמים שללקוח מתפנה הון שהוא חייב לממש אותו תוך מספר ימים בודדים. הבנק שיודע לנצל הזדמנויות כאלה, גובה על כך תשלום מראש. רוב הפעמים בהם פורעים הלוואה, קנס זה אינו נגבה. בגלל שמו, הלקוח מודיע מראש. עלות קנס זה הינו 0.1% מגובה סכום הפירעון. כלומר, אם כיסיתם חוב של 400 אלף ש"ח, אזי יהיה עליכם לשלם 400 שקלים. לא סוף העולם. בפרט שאפשר להימנע מהעמלה.
- עמלת התפעול- עלות עמלה זו מגיעה ל 60 שקל. מעמלה זו אין לכם דרך להימלט, אבל לא נורא, לא ממנה תתרוששו.
- עמלת מדד ממוצע- בריביות משתנות בהן כל חודש מתעדכן המדד, יהיה מוטל על הלווה לשלם ממוצע של המדד הצפוי. כלומר, בגלל שהלווה משלם את ההלוואה בלי ידיעה מה יהיה גובה המדד החודש, אז הוא צריך לשלם על החשבון את הממוצע של המדד. כדי שהבנק "חלילה" לא יפסיד מאומה.
המדד מתעדכן בכל 15 לחודש. לכן, אם אתם פורעים את ההלוואה לאחר ה 15 לחודש, לא תשלמו עמלה זו. אבל אם אתם פורעים את סכום ההלוואה מסוף חודש עד ה 15, תחויבו לשלם מס זה. חישוב הממוצע נעשה על פי אותו חודש של לפני שנה. לכן, אם צופים עלייה במדד, תעדיפו לשלם לפני ה 15 ולא לאחריו. כך תרוויחו שהמדד שלכם יהיה צמוד למדד של השנה שעברה. כמובן שיש פעמים שזה יהיה רווח ויש פעמים שלא, אבל זה כבר לא לעכשיו…
עמלה זו רלוונטית רק לגבי הלוואות צמודות למדד. - עמלת הפרשי היוון- זו העמלה היקרה ביותר והיא היא זו שגורמת לעמלת הפירעון המוקדם להיות יקרה כל כך. כדי להבין מה זו העמלה הזו אתם מוזמנים לצלול איתנו.
מהי עמלת היוון?
שורש המילה היוון- הון. סוג של פועל מהמילה הון. ונסביר.
כאשר הבנק מלווה לכם כסף, הוא בעצם מוכר לכם שקל תמורת 1.30 ש"ח, לצורך הדוגמא. ההון שהוא נותן לכם שווה כסף. כלומר, אם הוא מביא לכם הלוואה של 100 אלף שקלים, ההון הזה שווה בעיניו 130 אלף שקלים.
כאשר אתם פורעים את ההלוואה, אתם בעצם חוסכים בריביות ומורידים את ערך ההון שהבנק בנה עליו רווח של 30 אלף שקלים (לצורך הדוגמא). עכשיו לא שבאמת הבנק הפסיד. ולמה? כי אם הבנק ילווה את הכסף ללווה אחר עם רווח של 50 אלף שקלים אזי הוא הרוויח מכך שהחזרתם את הכסף. אבל מה קורה אם כעת הריביות נמוכות יותר מהריביות שהיו בזמן בו לקחתם את ההלוואה? במקרה כזה הבנק לא ירוויח.במקום להרוויח 30 אלף ש"ח על כל 100 אלף ש"ח, כמו שתכנן, פתאום יש לו שינוי לרעה בתוכניות והוא מרוויח רק 20 אלף ש"ח על 100 אלף ש"ח. על ההפסד של 10 אלף ש"ח האלה אתם משלמים עמלת היוון.
מה קורה במקרים בהם הבנק הרוויח מכך שפרעתי את ההלוואה?
לכאורה, על פי ההשקפה של הבנק, הייתה אמורה להיות פה עמלת היוון אבל לטובתכם, כלומר הבנק היה אמור לשלם לכם את הכסף שדיברנו עליו קודם. אלא, שהבנק לא טוב לב כמו שחשבתם. אז מה כן? הוא יקזז לכם מהעמלות האחרות של הפירעון המוקדם. ונסביר, אם הייתם אמורים לשלם 500 שקלים על עמלת אי הודעה מראש, ובעצם הייתם אמורים לקבל מהבנק 400 שקל עמלת היוון- אתם לא תשלמו 500 שקלים אלא רק 100 שקלים, קיזזו לכם את העמלה שלכם אם הכסף שהייתם אמורים לקבל.
איך אפשר להימנע מתשלום עמלת היוון?
כדי להבין איך נמנעים מתשלום עמלה זו, צריך להבין שלא בכל אחד ממסלולי המשכנתא משלמים עמלת פירעון מוקדם. רק במסלולים הקבועים משלמים עמלת פירעון מוקדם. כדי לפרוע משכנתא בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם, יש צורך בנקודת יציאה. אם המסלול שבחרתם לפרוע הוא בעל ריבית משתנה, אז בכל נקודת שינוי תהיה לכם נקודת יציאה. אם אתם רוצים לפרוע מסלול פריים, אזי בכל 15 לחודש אתם יכולים לפרוע אותה בלי לשלם עמלה זו. כאשר מדובר במסלול שמשתנה פעם בחודש, זה עוד בסדר. אבל כאשר מדובר על ריבית המשתנה כל חמש שנים, אזי רק פעם בחמש שנים אתם יכולים לפרוע את ההלוואה בלי לשלם עמלת הפרשי היוון.
הדבר היותר חשוב לדעת הוא שיועץ משכנתאות בנקאי לעולם לא יגיד לכם לשלב נקודות יציאה. כי כל המטרה שלו זה להגדיל את הרווחים של הבנק. לכן, מאוד חשוב לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני שאין לו את האינטרסים שיש לבנק. יועץ כזה לא ייתן לכם לשלם לבנק יותר מהדברים ההכרחיים לתפעול המשכנתא שלכם.
איך מחשבים את עמלת הפירעון המוקדם?
מתוך הנחה שרוב האוכלוסייה לא אוהבת לראות נוסחאות משוואות ומספרים, לא נפשט איך מחשבים את עמלת הפירעון המוקדם. אבל בשתי מילים נסביר כי עמלת הפירעון המוקדם תפקידה לפצות את הבנק על הכסף שתכנן להרוויח ממכם ולבסוף הגעתם ושיניתם לו את התוכניות. יש פעמים שהעמלה הזו יכולה להיות יקרה כל כך, עד כדי כך שלא יהיה לכם שווה למחזר משכנתא לריביות יותר אטרקטיביות רק בגלל עלות עמלת הפירעון המוקדם.
לסיכום,
אם חשבתם שמחזור משכנתא הוא פתרון מדהים למשכנתא שאינה אטרקטיבית, כעת נוכחתם לדעת כי זה לא תמיד כך. ברור שמי שהמחזור גרם לו להוזלה של 150 אלף ש"ח ואף יותר מכך, יהיה לו שווה לשלם את עמלת ההיוון למרות האפסים הרבים שעומדים מאחורי הספרה הראשונה…
רוצים למחזר משכנתא? לא יודעים מה לעשות?
אנו בנדל"ן ישראל נשמח לתת לכם את השירות הטוב ביותר. אצלינו תהנו משירות מקצועי של יועצי משכנתא. אל תתפשרו על יועצי משכנתאות הטובים בארץ. הקליקו כאן לתזמון הפגישה שלכם.