מילון מושגי נדל"ן
אנו חיים בעולם שהכל היום נגיש, רץ, והולך. על כל שאלה יש תשובה. אבל כמתעניינם בתחום הנדל"ן, יצא לכם ודאי להיפגש עם אנשים רבים שלא ידעו ולא הבינו לאשורם דווקא את המרכיבים היותר בסיסיים של תחום הנדל"ן. לכן החלטנו להעלות לאתר הIL נדל"ן מילון מושגים שאולי הוא יראה לכם כבסיסי מדי ואכן הפוסט הבא נכתב מתוך נקודת הנחה שאינכם יודעים כלום, אך אם הוא יחדש לכם דבר קטן היה שווה את המאמץ.
אחוזי בניה:
לכל נכס נדלני יש את השטח המיוחס לו בנסח טאבו. אבל לא כל השטח השייך אליו, ניתן לנצלו לבניה. כלומר, יכול להיות שבן אדם רכש בית פרטי המתנוסס על 250 מטרים רבועים אך למעשה, רק 150 מטרים מתוכם מאושרים לבניה. אותם 60% עליהם ניתן לבנות מוגדרים כאחוזי בניה.
גמר הבניה:
כאשר מסיים הקבלן את תפקידו והבית מוכן למסירה. זהו שלב הנקרא גמר הבניה.
גבול מגרש:
כאשר נרכש מגרש שאינו נמצא במקום יישוב אלא, על יד עוד מגרש כמותו על ידו, ובעצם קיימת כאן פירצה רצינית לגניבות ועקיצות כי אין דרך לדעת עד איפה מגרש א' ומהיכן מתחיל מגרש ב'. על מנת למנוע כל אי הבנות בין בעלי המגרשים "השכנים", חובה להביא מודד מוסמך על מנת שייתן את דעתו על פי חוזה הרכישה ונסח הטאבו, היכן אמורים להיות ממוקמים גבולות המגרש בדיוק.
היטל:
מס הניתן על כל תכנון של בניה לאו דווקא במטרז' הבית. היטלים לדוגמא: היטל מדרכה , היטל כבישים.
היטל פיתוח:
מס הנגבה על ידי הרשות המקומית, בעת הוצאת אישורי בניה לפיתוח השכונה. המס נגבה על פי הצעת המחיר של היזם האחראי על הפרויקט.
היטל השבחה:
כאשר אתם רוכשים בית שיש עליו אישורי בניה זמינים הניתנים למימוש באופן מיידי, לרוב על ידי הדיירים הקודמים, תידרשו לשלם על כך מיסים. כי אם הבית נרכש על פי הנתונים שלו כעת, כלומר כמות המרים הבנויים בפועל, מה יצא? שלא שילמתם את שוויו האמיתי כי ההשבחה העתידית של הנכס, שווה כסף. היטל השבחה זהו המס אותם משלמים רוכשי נכסים על אופציה זמינה להגדלה או לבניה.
יזם נדל"ן:
כאשר בניין רוצה להיכנס לתהליך של פרויקט תמ"א או כל התחדשות עירונית אחרת. הוא יכול לבחור את אחד הדיירים על מנת להיות זה שנושא בנטל הבניה והוא יקרא יזם הפרויקט. אך ברוב המקרים יעדיפו לקחת את מי שכבר היה נקרא בעבר יזם וצבר ניסיון בעבודה מול קבלנים ורשויות מקומיות. כמובן שהמלצות חמות של לקוחות מרוצים, יחד עם הוכחות חותכות על פרויקט שלם שהצליח להביא לשלב הגמר, יעלו את שמו ואת הביקוש שלו בשוק הנדל"ן, בעשרת מונים.
היתרי בניה:
כאשר מעוניינים לבנות בית או להגדיל נכס קיים. הדבר הראשון עליו צריך לעבוד, עוד לפני הידברות מול יזם או קבלן אלו הם אישורי הבניה. את אישורי הבניה מקבלים על ידי הצגת תכנון אידיאלי מצידכם של הנכס העתידי לעיריה. לאחר שמאשרי הבניה מטעם העיריה יתנו לכם את ה OK ויהיו לכם אישורים זמינים כלומר היתרי בניה, ביד, תוכלו להמשיך לקדם את שאר הענייני הבניה. פעמים רבות העיריה מאשרת את הבניה, אך לא על פי הפרוטוקול המדויק של מבקש האישור.
טופס 4:
זהו הטופס על ידו יכולה העירייה לאכוף את כל הנעשה בעיר בנוגע לחריגות בניה ולשמירת החוקים בנושא. כאשר מסיים הקבלן את תפקידו, לאחר הקמת נכס חדש או לאחר הגדלה רצינית של נכס ישן. אין אפשרות לכניסת מגורים לפני קבלת טופס 4. כמובן שאם יחליטו הדיירים כן להיכנס למרות שהאישור בושש מלבוא, הם לא יהיו מחוברים לחשמל או למים ולא יקבלו נסח טאבו על הנכס שלהם וכתוצאה ישירה מכך לא יקבלו אישור למשכנתא על דירה שכזו. דבר שכמובן מפחית את ערך הנכס לחצי משוויו האמיתי ומצליח למנוע גם את גדולי הקומבינטורים לדלג על השלב של טופס 4.
מדוע טופס 4 מתעכב? ומה גורם לנכס את כל הבעיות עם הטופס 4? אם במהלך הבניה הקבלן לא נצמד לאישורי הבניה, בעת קבלת (או אי קבלת) טופס 4, יצא המרצע מן השק.
מגרש:
ניקבע על פי נתוני נסח הטאבט. בעצם כל בניין נמצא על מגרש הרשום על שמו בנסח טאבו למרות שאינו בנוי על כולו בפועל. בתמהיל הארנונה של כל אחד מן הדיירים כלול גם התשלום על המגרש עליו הבניין עומד ורשום על שמו בנסח טאבו.
מהנדס:
מי הוא זה ואיזה הוא שלוקח אחריות שהמרפסת הבנויה באוויר אינה תיקרוס יום אחד? המהנדס. כל קבלן למרות היותו בעל ניסיון של שנים, חייב להיות מגובה בליווי צמוד של מהנדס שמשגיח עליו ורואה כי אינו מעגל פינות, ששם מספיק ברזל איפה שצריך, שהרלסים המושתלים בתוך השלד ארוכים דיו וכדומה.
מס רכישה:
בכל רכישת נדל"ן בארץ יש לשלם לרשות המיסים מס על עצם הקנייה. המס כמובן אינו דומה בכל סוגי העסקאות אלא, לכל קטגורי בעסקאות נדל"ן, יש את המס המוטל עליה. למשל ברכישת דירה ראשונה של זוג צעיר לא יגבה מס רכישה כמו בעת רכישת דירה להשקעה של איש עסקים מנוסה וכו'. ניתן לומר כי מס רכישה הינו המס הרווח אותו משלמים רוכשי דירות או שטחים נדלניסטים.
מה שצריך לקחת בחשבון זה שאם יש לכם הון עצמי מסויים זה לא הולך נטו לגובה מחיר הדירה אותה יש כביכול באפשרותכם לממן. אלא, ההון העצמי שלכם עובר בדרך "ניכויים" נוספים של מס רכישה.
מס שבח:
זוהי עמלה אותה יש להפריש למדינה על כל רווח נדלני, בעת מכירת נכס מושבח.
הרווח מחושב לא רק כאשר עושים עסקה להשקעה, אלא, גם כאשר עסקה מבוצעת למטרות אישיות ומשפחתיות כמו למשל משפרי דיור. ונסביר, אם רכשתם דירה לפני חמש שנים במחיר של 9,00,000 ש"ח והיום יש ברצונכם למכור אותה ולעבור לדירה גדולה יותר. אנו מאמינים כי אין צורך להזכיר כי המחירים במדינת ישראל נמצאים בנסיקה מתמדת ולכן מחיר דירתכם כיום הינו 1,300,000 ש"ח (השערה הגיונית כמובן), בעצם הרווחתם כאן 400,000 ש"ח ומהרווח הזה המדינה רוצה גם כן להנות. זהו בעצם מס שבח. מס על השבחת הנכס שלכם המשולם בעת מכירתו.
מקרקעין:
כל נכס נדלני נחשב לנכס מקרקעין. בית על גלגלים לצורך הדוגמא, למרות היותו דירת מגורים (אמנם לשוחרי הרפתקעות אבל עדיין…) אינו נחשב מקרקעין עקב אי היותו מחובר לקרקע. ניתן להגדיר זאת בצורה פשטנית: כל נכס שיש עליו נסח טאבו או שיכול בפוטנציאל להיות רשום בנסח טאבו, נקרא מקרקעין.
נדל"ן מניב:
ביצוע עסקת נדל"ן בקטגוריית דירת מגורים על חשבון העתיד.
כלומר, אם אתם רוכשים דירה להשקעה ואין לכם תכנון צפוי למכור אותה עוד חמש שנים וליראות רווח של כמה מאות אלפי שקלים, אלא, אתם מעוניינים להניב מההון העצמי שלכם דירה שלמה על ידי השקעה לטווח ארוך- אזי עסקתכם ענתה להגדרה הנ"ל.
איך נראית עסקה כזו בפועל? הרוכשים משכירים את הדירה וגובים דמי שכירות לפחות כמו גובה המשכנתא ובכך מכסים את המשכנתא, כך הם יכולים ליהיות בטוחים כי מההון העצמי של 3,00,000 ש"ח לצורך הדוגמא, הם יכולים לראות בעתיד דירה שלמה שוויה הינו מיליון ש"ח.
אומנם לטווח ארוך, אבל שווה.
נדל"ן מסחרי:
ביצוע עסקאות נדל"ן שונות שאינן בדירות מגורים. כמו מבני מלונות, משרדים חנויות ועוד. השוני בין הנדל"ן המניב, למסחרי, מתבטא בעיקר בסוג המיסים המוטלים על מבצעי העסקה.
ביצוע עסקת נדל"ן בקטגוריית דירת מגורים על חשבון העתיד.
כלומר, אם אתם רוכשים דירה להשקעה ואין לכם תכנון צפוי למכור אותה עוד חמש שנים וליראות רווח של כמה מאות אלפי שקלים, אלא, אתם מעוניינים להניב מההון העצמי שלכם דירה שלמה על ידי השקעה לטווח ארוך- אזי עסקתכם ענתה להגדרה הנ"ל.
איך נראית עסקה כזו בפועל? הרוכשים משכירים את הדירה וגובים דמי שכירות לפחות כמו גובה המשכנתא ובכך מכסים את המשכנתא, כך הם יכולים ליהיות בטוחים כי מההון העצמי של 3,00,000 ש"ח לצורך הדוגמא, הם יכולים לראות בעתיד דירה שלמה שוויה הינו מיליון ש"ח.
אומנם לטווח ארוך, אבל שווה.
נדל"ן:
שם כולל לכל מה שקשור לשוק הנכסים, המגרשים, והבניינים. ראשי התיבות של המילה לקוחים מהשפה הארמית: 'נכסי דלא ניידי' כלומר נכסים שאינם ניידים ומחוברים לקרקע.
ו… מספיק להיום:
אחרי שהוגענו את מוחנו יחד בהבנת מילים וביטויים שאנו כה רגילים להעבירם על שפתינו אך אם נהיה כנים עם עצמנו, לא היינו יודעים לענות למישהו על שאלות חפרניות על מושג בפני עצמו בלי לחזור על מילת המפתח בכל מילה שניה במהלך ההסבר.
רוצים ליישם חלק מההגדרות?
אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ חינם עם מומחי הנדל"ן שלנו שימדדו את יכולותיכם הכלכליות ויתאימו לכם השקעה נדלניסטית שלא תאמינו כי אתם מסוגלים לעמוד בה.
בואו. כי גם אתם יכולים.