אין מספיק קרקעות לבניה? בונים מתחת לאדמה!
כן כן, העתיד כבר כאן ואוטוטו מתחילים לבנות מתחת לאדמה ממש ב"רשמי". ולא מדובר על מבנים של דירות דווקא, אלא גם על קנייונים או כל מבנה אחר שמכבד את עצמו. מדינת ישראל נמצאת בנקודת שבירה, רוב השטחים המיועדים לבניה, מנוצלים. כל שאר הקרקעות חייבות להישאר חשופות כדי לתת למי הגשם היורדים בחורף לחלחל לאדמה היבשה שלנו למטרות חקלאיות. ועכשיו מה? מתחילים לנצל שטחים מתמת לאדמה. זהו הפתרון שמדינת ישראל מתכננת להתחיל לממש ובכך להביא את העתיד קרוב יותר אלינו.
שם התוכנית: תמ"א 40
עד היום הכרנו את תכנית מתאר ארצית 38- כלומר חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה והוספת מספר קומות לבניין. במסגרת תמ"א זו קיימת תוכנית נוספת שלא כל כך ממומשת בשטח, תוכנית פינוי בינוי. לתוכנית הבאה התור קוראים תמ"א 40. הווי אומר תכנית מתאר ארצית להגדלת שטחי הבניה מתחת לפני האדמה. למרות שהפרויקט נשמע גדול יותר מדי על נתוני הבניה שאנו מכירים היום, יבוא יום ובניה תת קרקעית תהפוך לדרישה בכל אחת מהבניות החדשות שיוקמו. אל תחששו מדירה בלי חלונות, זה הולך להיות בסטנדרט בניה גבוה מאוד.
בחלק מערי הארץ, תוכנית תמ"א 38 היא ההצלה של מצוקת הדיור. קחו למשל את העיר אשדוד, יש בה אוזרים ישנים שהפכו את עורם. מי שלא ביקר בעיר במשך החמש השנים האחרונות עשוי שלא לזהות את רחובות העיר. עשרות אם לא מאות בניינים הפכו מיישנים ונמוכים לחדשים וגבוהים. הכבישים הפכו כתוצאה מכך לעמוסים יותר וכל גינות האיזור למגוונות יותר, עם ילדים רבים. מה יהיה כאשר יתחילו לבנות גם מתחת לאדמה? מעניין באמת…
איך מתכננת מדינת ישראל לממש את התוכנית הזו?
קודם כל כמו כל פרויקט, מתחילים בגיוס. מה גיוס? גיוס שטחים. כדי להתחיל לבנות על שטחים (כלומר להתחיל לתכנן שהולכים לבנות על השטחים האלה) יש צורך שיהיה הרבה שטחים פוטנציאלים עליהם ניתן לבנות. איך יעשו זאת? כל עירייה וכל מועצה אזורית יאתרו את השטחים הפוטנציאלים למען תוכנית זו ויגישו לממשלה את המסמכים המפורטים של האזורים בהם ניתן לממש תוכנית של בניה תת קרקעית או במילים אחרות שכדאי שנתחיל להשתמש בהם, להתחיל לממש את תוכנית תמ"א 40.
אחרי שהעיריה או המועצה האזורית לגבש לעצמה עמדה, אילו שטחים פוטנציאלים קיימים יש, יהיה שלב נוסף בפרויקט הגיוס, והוא: אילו מבנים ניתן לפנות על יושביהם לצורך פינוי בינוי. אבל עם הפרמטרים החדשים של תוכנית תמ"א 40. לזה כבר יהיה צורך בעבודה קשה יותר.
השלב שאחר כך יהיה אכיפת הקבלנים לבנות מתחת לקרקע בכל בניה באשר היא. כלומר יהיה אסור לבנות על פי החוק בניין שאין לו גם קומות תת קרקעיות. זה דווקא רעיון. אבל תחשבו על זה שקבלנים עתידים לעשות הכל כדי לא להתחייב לכך, ולמה? כי בניה תת קרקעית היא יקרה הרבה יותר ואין ספק כי הרווחיות של הקבלנים עלולה להיפגע מכך.
זה לא קשה לגור מתחת לאדמה בלי חלון לנשימה?
כבר היום בערים הרריות יש אנשים רבים שכך חיים. אבל בקשר לתוכנית העתידית, היא באמת לא נוגעת לכך. התכנון זה להפוך את כל האולמות, אולמות ספורט, מחסני ענק, משרדים וכל מה שלא קשור למגורים לשטח תת קרקעי, כך יתפנה יותר שטח מעל האדמה.
אילו שינויים עלול שוק הנדל"ן הישראלי לחוות?
חשוב שתבינו שכאשר קבלן מוכר דירה, הוא מודד את המחיר שלה על פי מספר פרמטרים, כמו עלות הקרקע ועלות הבניה. בעוד שעלות בניית בניין רגיל יקרה, הרי שעלות בניה מתחת לפני הקרקע יקרה ב 15% לעומתה. מה שאומר שאם הדירות לא מספיק יקרות היום, הרי שהמחירים עתידים לעלות בעוד עלייה משמעותית במיוחד. אם באמת זה יקרה ותוכנית תמ"א 40 תצא לדרך, עליית מחירים זו עלולה להנחיל מכה קשה מאוד על שוק הנדל"ן המוכה.
בעיקרון חשוב שתבינו כי אחרי הכל כנראה שכן ישאר האיזון על כנו. ואיך? בגלל שעלויות השכירות מתחת לאדמה יהיו נמוכות יותר מאשר עלויות שכירות מעל לפני הקרקע, כך שמחירי הדירות התת קרקעיות לא יוכל להרקיע שחקים כי לא יהיה מי שיקנה אותם. אפשר לומר כי למרות כל התחזיות וההשערות למה שיקרה בפועל, את התוצאות המדויקות נדע רק כשתהיינה כאלה.
כדי שפרויקטים של תמ"א 40 יקומו בבוא העת, יש צורך בלקוחות שירכשו את השטחים על הנייר. כדי שלקוחות יסכימו לסכן את עצמם בתשלום עבור דירה או שטח מסחרי בפרויקט שעוד לא היה כמוהו יש צורך בהגנה מלאה של הבנקים ממש כמו שיש היום בנושא של רכישת דירה מקבלן.
עד שיתחילו לדבר על תמ"א 40 אפשר עוד לממש את תוכנית פינוי בינוי. כלומר, בפועל אפשר לממש תוכנית זו אבל, כמה בניינים כבר עברו את זה בעצמם? אפשר למנות על כף יד אחת… לכן לפני שאתם חולמים על תמ"א 40 ועל השלכותיה בואו נמתין שתוכנית פינוי בינוי שכבר קיימת שנים, תקבל את התאוצה הראויה לה.
חוק התלת מימד יעזור לקבלנים להרוויח מתמ"א 40
חוק התלת מימד זהו חוק שעתיד לצאת אל הפועל יחד עם תוכנית מתאר ארצית זו (הוא אמור להיכנס לתוקף לאחר שנה מהיום בו הוא עבר). עד היום, על כל קרקע נרכשת, הקבלן משלם מחיר מסוים לדונם. כלומר, שני קבלנים יכולים לרכוש שטח זהה לבנייה ולשלם את אותו מחיר לדונם למרות שאחד מתעתד לבנות בניין בן ארבעה קומות והשני מגדל מגורים… חוק התלת מימד בא לעשות סדר בעניין והוא קובע שזכויות על קרקע יוכלו להתפצל לפי שכבות הקרקע. החוק גם יעזור לכאלו שהופקעה מהם קרקע לצורך מעבר תשתיות תת קרקעיות. כשהחוק יכנס לתוקפו יהיה פחות צורך בהפקעת כל הקרקע אלא רק הפקעת השכבה הנדרשת.
חוק התלת מימד, הולך להפריד בין השתיים. כלומר, את זכויות הבעלות על הקרקע הקבלן יוכל למכור לפי שכבות תלת מימד.
זהירות- שמאשרוצים לדעת עוד על שוק הנדל"ן? צריכים עזרה פיננסית? י בדרך!
אנו מחזיקים צוות שלהם של יועצים פיננסים, יועצי משכנתאות ועוד. מה שאומר שאם אתם רוצים עזרה בתחום, מצאתם את הכתובת הנכונה עבורכם. מוזמנים להכיר את המומחים שלנו.