מהם היתרונות ברישום בניין כבית משותף?

חשיבות רישום הדירה בטאבו

לא משנה כמה שילמת על הדירה שלך, אם היא לא רשומה בטאבו, אין לך את הזכויות שלה והבנק אינו מכיר בדירה כשייכת לך. ברגע שאדם פונה לקנות דירה ומוציא משכנתא מבנק, הבנק רושם הערת אזהרה על הדירה בטאבו במטרה להבטיח לעצמו לקבל את כספו בחזרה.
ברגע שבעל הדירה מעוניין למכור את הדירה, עליו לדעת שאף לקוח לא ירצה בדירה אם רשומה עליו הערת אזהרה ולכן עליו לפרוע את חובו לבנק לפני שהוא מוכר אותה, אך כמובן ללקוח אין בעיה לקנות ממנו את הדירה אם ידוע שאם הכסף שהוא ישלם לו על כך הוא ילך איתו לבנק ויפרע את החוב ואז תוסר ממנו ההערת האזהרה.
לכן כאשר אתה קונה דירה מאדם פרטי או מקבלן, וודא לפני כן שאין על הדירה הערת אזהרה וגם תזכור לרשום אותו בטאבו על שמך.
אנשים רבים נקלעים למצבים לא נעימים ונשארים תקועים רק בגלל שלא הקפידו על דברים חשובים אלו עוד קודם לכן. 

לפניכם סיפור שידגים את העניין: יאיר קנה דירה בבניין משותף ישר מהקבלן, לאחר תקופה ארוכה שגר בה הוא החליט למכור אותה, הוא פנה לעורך דין שיבדוק לו, אם הדירה רשומה בטאבו על שמו והוא הופתע לגלות שלא רק שאין לו זכויות בטאבו אלא גם רשומה עליה הערת אזהרה. כעת לאחר תקופה ארוכה כל כך שהיה בטוח שהדירה שלו ורשומה על שמו בטאבו, הוא מגלה, שבזמנו הוא שילם לעורך דין של הקבלן שיסדר לו את הרישום בטאבו ואת רישום הבניין כבית משותף, אך הוא לא ביצע זאת, וזאת כיוון שלא הספיק לסדרו בעקבות פשיטת רגל של הקבלן זמן קצר לאחר מכן, כעת הדירה של יאיר נשארה עם הערת אזהרה של הקבלן, שלא פרע את חובו לבנק ואין לו אל מי לפנות.
כעת יאיר מצוי בבעיה, הוא רוצה למכור את הדירה אך אף אחד אינו מעוניין לקנות דירה שרשומה עליה הערת אזהרה. מכאן ניתן להבין כמה חשוב להקפיד על פרטים אלו ולא לדחותם.

חשיבות רישום דירה כבית משותף

מה זה בית משותף? חוקית בית משותף הוא הגדרה למבנה בעל שני דירות ומעלה המופיע ברשימת הדיור משותף, בית משותף יש לרשום במנהל המקרקעין של ישראל. יתרונות רבים לרישום, מונע בעיות בעתיד וחוסך הוצאות מיותרות. רבים מהתושבים לא מקפידים על העניין, יוצא מכך שבניינים רבים המכילים שני דירות ומעלה אינם רשומים כלל כבניין משותף וכתוצאה מכך כל בעלי הדירות באותו בנין אינם יכולים לרשום את דירתם במנהל המקרקעין. אז כדי שהדיירים בבניין יוכלו לרשום את דירתם במנהל המקרקעין עליהם קודם לרשום את הבניין כבית משותף ברשימת הדיור המשותף.

חשיבות רישום בניין משותף ברשימת הדיור המשותף

אם הבניין רשומה כבית משותף ברשימת הדיור המשותף הכוונה שכל דייר בבניין הוא בעל הדירה שלו ויש לו את הזכויות עליו, ערך הדירות גבוהים יותר וניתן להוציא עליהם משכנתא יותר בקלות וכמובן ניתן לקנות ומכור בבניין זה דירות ללא שום בעיה. בניין שאינו רשום כבית משותף עלול להיתקל בבעיות, כמו חלוקה לא ברורה של השטח לדיירים. בניין הרשומה כבית משותף יש חלוקה ברורה בשטח המבנה כאשר כל בעל דירה מקבל חלקה מהחלק המשותף לכלל בעלי הדירות בבניין ובאפשרותו של בעל השטח להשתמש בו כרצונו. החלקים בבניין כוללים: חדר מדרגות, לובי, מקלט, חנייה וכו'.

מהן המעלות ברישום בניין כבית משותף ודירה בטאבו?

  1. רישום בניין כבית משותף יחסוך לך זמן ועוגמת נפש בעת שתחפש את הכתובת השייכת לדירה. דירה רשומה היא בעלת כתובת אחת אותה ניתן למצוא בקלות ברישום הטאבו האזורי ואילו דירה שאינה רשומה היא בעלת כתובות רבות, כדי שתמצא את הכתובת הנכונה לה, תצטרך לבזבז זמן רב, להתרוצץ בין מנהל מקרקעי ישראל לבין החברה המשכנת, עד שתמצאו את הכתובת הנכונה שלה. אם כבר רשמת מראש את הדירה כבית משותף, חסכת לעצמך זמן יקר, מאמץ ועוגמת נפש.
  2. יהיה לך קל ופשוט מאוד להעביר זכויות הדירה שלך למישהו אחר ותחסוך לעצמך תהליך ארוך ומורכב כדי לבצע זאת.
  3. תרוויחו קבלת משכנתא באופן קל יותר ופשוט, דירה שאינה רשומה כבית משותף או בטאבו יהיה לך מסובך יותר לקבל הסכמה למשכנתא. 
  4. ערך הדירה ושוויו עולה, וזאת כיוון שאם הדירה רשומה בטאבו היא גם בעלת זכויות ברורות הרשומות על שמה.
  5. תרוויח אסמכתא משפטית לזכותך.
  6. הוצאות נמוכות יותר בביצוע פעולות בדירה, לרשויות. דירה שאינה רשומה כבית משותף תצטרך לשלם ביוקר במקרים כאלו.
  7. תזכור, רישום דירה כבית משותף תעניק לך זכויות ומסודרות שמתוכם תרוויח גם כן חלקה בשטח המבנה המשותף לכלל הדיירים. 

 

הסכמת דיירים לרישום

כדי לרשום את הבניין כבית משותף, יש צורך בהסכמת הדיירים לכך אך לא חייבת הסכמה מלאה מכלל הדיירים , הרב מכריע, לכן אם רב הדיירים מסכימים לעניין ניתן לבצע אותו.

מהו התהליך לרישום בניין כבית משותף

גם אם רישום הדירה בטאבו נראית לכם תהליך מורכב שאתם מעוניינים כבר לעבור אותה ואולי אתם דוחים אותו כל הזמן, תזכרו שהוא שווה את המאמץ ויחסוך לכם בעתיד הרבה דברים פחות נעימים מכך. אם תבצע זאת מראש, הרווח כולו יהיה שלך.

כדי לבצע את הרישום עליך לפנות למשרד רישום המקרקעין, שם תפגוש מפקח הממונה על רישום בתים משותפים, הוא אחראי לוודא אם המבנה אכן עונה על הדרישות המגדירות בית משותף, לאחר שבדק זאת וגילה שהוא עונה על הקריטריונים, הוא חותם עבורך על מסמך בשם "צו רישום בית משותף". 

 

כדי שתקבל מסמך זה עליך להגיש בקשה ולצרף אליה את המסמכים הבאים:

  • נסח טאבו עדכני.
  • בקשה לרישום בית משותף.
  • מסמך בו נראה שרטוט מדויק של הבניין המשותף – שרטוט יש להביא מבעל מקצוע מוסמך לכך, חשוב שהשרטוט יכלול כל מ"ר של כל דירה והתוספות שלהן כאשר כל דירה תסומן באופן שונה.
  • הסכם הדיירים – ההסכם צריך לפרט את הזכויות והשימושים במבנה המוגדרים לכל דייר, הכוללים: שימוש במקלט לצרכים אישיים , הרחבת שטח עד לגודל או גבול מסוים וכו'.
  • בהסכם יש להוסיף: "אישור מייצג זמני מרוב בעלי הדירות בבית המשותף".
  • אישור ייחוד דירות במידת הצורך – בית משותף שיש בו שני בעלים על דירה אחת וכדו'  יש לרשום אותם באופן נפרד ולציין בה את הנכסים השייכים עבור כל שותף. כדי להשיג אישור לכך צריך להגיש בקשה לייחוד דירות, יחד עם האישור רישום לצרף אליהם את האישורים הבאים: אישור שאין חובות לבית המשותף, אישור מהעירייה, אישור מהוועדה המקומית ואישור על המס ששולם על המקרקעין.
  • יש מקרים שהמפקח יבחון את הבקשה וידרוש מסמכים נוספים.
  •  
  •  

הגשתם את כל המסמכים? אתם לקראת סיום התהליך המייגע, במקרה ולא תמצא בעיה ברישום, תקבלו את המסמך "צו רישום בית משותף". 

מומלץ לפנות לעורך דין מקצועי, מומחה בתחום, כפי שבעלי דירות בבתים משותפים רבים עושים, כדי שהתהליך יתבצע על הצד הטוב ביותר ובזמן קצר יותר יחסית ויוריד ממכם עול ומאמץ רב הכרוך בתהליך לא פשוט זה.

מהן התוצאות שיתקבלו לאחר הרישום?

לאחר שעברתם את תהליך הרישום, והבניין שלכם כבר רשום כבית משותף, כעת יש לכל דירה נסח טאבו משלו המאפשר בדיקת נתונים על הדירה, כמו מספר המ"ר שלה, אם רשומה עליה הערת אזהרה וכדו' וכן גם תשיגו דרכה תוקף משפטי על שייכות הדירה.

אל תוותרו על התהליך, השקיעו זמן ומאמץ ותרוויחו ממנו לתמיד (כל זמן שהבית נמצא בבעלותכם). כמובן אם תיעזרו בעורך דין, הוא יהיה לכם הרבה יותר קל וכמובן שהשירות שווה את המחיר, בכך שהוא יסתדר על הצד הכי טוב ואף לכאורה יחסוך לכם הוצאות מיותרות בעתיד.