איך לגייס הון כדי להשקיע בנדלן?

באילו דרכים ניתן להשקיע בנדל"ן בלי הון עצמי גבוה?

רבים מאיתנו היו רוצים להשקיע בנדל"ן אך לפעמים זה נשמע קצת מופרך, המחשבה שאין להם את כל הכסף כדי להשקיע גורמת להם להירתע.
ישנן דרכים לגיוס הון וכך תוכלו להשקיע בנדל"ן, בין אם תבחרו להשקיע בתחום הנדל"ן המסחרי, חנויות ,משרדים, ובין אם תבחרו להשקיע בתחום הדיור, דירה להשקעה. רוב הפעמים ההשקעות הן ריווחיות, אתה משקיע כסף ומקבל עבורו תשואה יפה. כמובן שחשוב לבדוק את פרטי העסקה, עד כמה היא רווחית, ומה ההון שיש ברשותכם לעומת הסכום שתצטרכו לתת. גיליתם פערים? חסר לכם סכום להון הנדרש? תוכלו לגייס הון עבור ההשקעה הקורצת… ישנן מספר דרכים לגיוס הון וכמה אפשרויות מימון. 

משכנתא, איך תקבלו משכנתא?

משכנתא היא לא רק לרכישת דירת מגורים, משכנתא ניתן ליטול גם עבור השקעות נדל"ן שונות. כדי לקבל משכנתא תדרשו להראות נכס קיים, אם הנכס אכן קיים, הבנק ישעבד אותו תמורת משכנתא שתקבלו במימון די גבוה. אם תרכשו דירה להשכרה הרווח החודשי מהשכירות יאפשר לכסות את החזרי המשכנתא.

אז דבר ראשון, מחפשים נכס בסכום נמוך יחסית אם צפי לעלייה בערכו, באזור הצפון תוכלו למצוא נכסים בסכומים כאלו.
מצאתם דירה בחיפה ב 400 אלף ש"ח? כעת נדרש ממכם לוודא שיש לכם הון עצמי למימוש העסקה, תוכלו לקחת הלוואה לכל מטרה מהבנק, עכשיו יש לכם הון עצמי, ונותר לכם לקחת משכנתא על סך 300 אלף ש"ח, 25% הון עצמי, 75% מימון תוכלו לקבל משכנתא מהבנק.
בשלב זה כדאי להשקיע בדירה את השיפוץ שהיא צריכה או השבחה שתהיה (אחרי 18 חודשים ) ואז תוכלו למכור את הדירה שקניתם ב 400 אלף ש"ח בסכום גבוה יותר.שימו לב ליחס בין ההכנסות להוצאות כדי שתצאו מורווחים מהעניין ולא ההפך.

הלוואה חוץ בנקאית, איך היא יכולה לעזור לכם?

לפעמים הבנק לא שש לתת לנו משכנתא בלשון המעטה. מניין נגייס במקרה כזה הון?
מוסדות פיננסים שונים מציעים הלוואה לכל מטרה, המוסדות לא קשורים לבנק, עד שנת 2008 הבנקים שלטו על שוק ההלוואות, ב 2008 נפתחה רפורמת שוק ההלוואות למוסדות הפיננסים.
הלוואה חוץ בנקאית כרוכה בפרוצדורה ממש פשוטה מצדכם, עליכם לפנות לחברת אשראי ולבקש הלוואה, לרוב הלוואה היא מיידית. חשוב שתשימו לב כי מדובר במוסד פיננסי המורשה מטעם משרד האוצר.

האם שותף להשקעה יוזיל לכם עלויות?

אין לך הון עצמי?
תוכל לחפש שותף עם הון עצמי ולעניין אותו ברכישת נכס קיים במחיר נמוך בשוק העומד למכירה, ברר שקיים צפי להשבחת הנכס, שאכן הוא ריווחי. השותף שתמצא יממן את ההון העצמי הנדרש ואתה תממן את המשכנתא ע"י החלק היחסי שתקבל כל חודש מההכנסה של דמי השכירות. 

את מי נגייס לשותפות? אז ככה:

חברים ומכרים

לכל אחד, יש את החבר לו הוא מספר על חלומותיו, תוכניותיו ומשאלותיו. לקרובים כאלה תוכלו לפנות, לשבת איתם במצב רוח טוב, בלי לחץ, לספר להם, לשמוע את דעתם, תפרשו יתרונות מול חסרונות ובסוף תשאלו אולי גם אתה רוצה להיות שותף בהשקעה? עוד ייתכן שהם יציעו לכם כסף ללא תמורה.

גם אנשים זרים ומכרים רחוקים תוכלו לעניין בעסקה. תוכלו לפנות אליהם בשעות נוחות, ספרו להם שאתם עוסקים בנדל"ן ותקבעו פגישה של כמה דקות. בפגישה תציגו להם את הפרויקט, את הנכס, תתיעצו איתם תשמעו את חוות דעתם, הסבירו להם שדעתם חשובה. אל תזכירו את הכסף, הוא מרתיע אנשים, הם עוד יבקשו לבד להצטרף. אם תשלטו היטב בפרטי העסקה תיראו יותר אמינים, אחרי שהוא שמע על הפרויקט, או שיבקש בעצמו להצטרף או שתמשיכו הלאה עד שתגיעו אל מי שיעזור לכם.

אפשר להשקיע כקבוצה ובכך יוזלו העלויות.

קבוצות רכישה

כל אחד מגיע עם סכום לא גבוה וביחד מגיעים לסכום מספק להשקעה.  קבוצת רכישה היא בעצם מספר אנשים המתאגדים כדי להקים נכס לדיירים. קיימות קבוצות רכישה שונות, קבוצות עם בני משפחה בלבד, קבוצות של קהילה מסוימת וכדו'.  תוכלו להצטרף לקבוצה המתעתדת לרכוש מבנה מגורים, הסכום שתידרשו לתת יהיה נמוך בכ 20%  ממחיר קבלן. בקבוצת רכישה תקבל, בנוסף, פטור ממס על אגרות בנייה ובכל מה שנוגע לדירה, רק על הקרקע תצטרך לשלם מס בגובה 5%. מי שהולך על האופציה של קניית דירה דרך קבוצת רכישה חוסך סכומים לא מבוטלים, אין ספק.

השקעה בקרנות השקעות נדל"ן

דרך נוספת להנמכת גובה סכום ההשקעה יכולה להיות השקעה בקרן נדל"ן.
הקרנות לרוב מתמחות בהשקעות בחו"ל, תוכלו למצוא גם השקעות קרן בישראל. היתרון של השקעה נדל"נית בחו"ל הוא המחיר הנוח בו תוכלו להשקיע, כמו גם הרווח הגדול יחסית. לא תדרשו כאן למימון מופרז, עשרות אלפי שקלים בודדים יספיקו להשקעה. שימו לב שגם כאן קיימים סיכונים לא מובטלים, תוכלו לבחור את הסיכון המתאים לרמה שלכם. קיימים מספר מסלולים להשקעה נדל"נית:

מסלול מימון – כאן אתה מעביר הלוואה למימון הפרויקט ובתמורה אתה מקבל מקבל החזרים בריבית גבוה. התשואה בעסקה כזו יכולה להגיע ל 6-8% .זו השקעה שיחסית נחשבת לבטוחה.

קרנות ריט – קרנות ציבוריות מתעסקות עם הנדל"ן, אתה רוכש אצלן יחידת השתתפות בפרוייקט שבחרת, הנדל"ן מניב רווחים, תוכלו לסחור עם ניירות הערך שתקבלו, כמו כן בהשקעה דרך קרן תוכלו לקבל דיבידנדים גבוהים. במסלול זה התשואה הממוצעת על נדל"ן חו"ל היא 7.5-8.5% .

מסלולים נוספים קיימים, תוכלו להיעזר בכתבה שלנו בנושא.

לסיכום, אם רוצים, אפשר! צריך לרצות לפעול וליישם בשטח,לחקור את העניין, לראות מה הכי יתאים לאפשרויות הקיימות וכך תגיעו להצלחה המיוחלת.