מהן המגבלות על משכנתא ממונפת?
משום מה, דווקא למשכנתא שיש עליה מגבלות הדביקו שם עם קונוטציה חיובית. האמת היא שמאז ההכרות שלנו עם נגיף הקורונה העולם התהפך עלינו, אפילו משמעות של מושג חיובי הפכה לשלילי. אחרי שתבינו מהי משכנתא ממונפת תבינו כי היא לא חיביות בכלל …
מהי משכנתא ממונפת?
כל משכנתא שהיא מעל 60% מימון וגובה ההלוואה שנותן הבנק עובר את קו ה 8,00,000 ש"ח, מוגדר בבנקים כמשכנתא ממונפת.
מה גרם לבנק ישראל להדביק הגדרה למשכנתא מן הסוג הנפוץ ביותר?
בעבר, כאשר מישהו חתם על חוזה רכישה על דירת מגורים, כולם היו שמחים בשבילו על שהצליח לקנות בית. היום כאשר שומעים על מישהו שחתם על חוזה רכישה כולם שמחים בשבילו על שהצליח לקחת משכנתא.
מבחינת בנק ישראל זה טוב שאנשים לוקחים משכנתאות, אבל הדבר אותו בנק ישראל אוהב יותר מכל זה איזון ושמירה על הכלכלה הישראלית.
בימינו, סדר העדיפויות של האנשים מאוד מוזר. אין את המדד כמה יש לי לעומת כמה אני צריך. זה מתחיל במה אני צריך ורק אחר כך עובר לכמה יש לי על מנת להשיג את הדבר הנחשק. חסר כסף להשלמת היעד? כבר נסתדר אחר כך. בדיוק את זה בנק ישראל לא אוהב.
לכן יצא בנק ישראל בהגדרה חדשה כדי להרתיע אנשים בעלי הון עצמי נמוך לקחת משכנתא. בנק ישראל מקווה כי כך לווים רבים יקטינו את סכומי המשכנתא שלהם ויצמצמו את הפערים שבין המשכנתא שלהם לבין היכולת הכלכלית שלהם.
איזו הגבלה קיימת על משכנתא ממונפת?
מגבלה על הבנק - ריתוק הון גבוה
כדי להבין את המושג של ריתוק הון, צריך להבין מה האינטרסים של כל אחד מהצדדים. האינטרס של הבנקים: להרוויח כמה שיותר כסף על ידי מתן כמה שיותר הלוואות.
האינטרס שלכם: לחסוך כמה שיותר כסף ולהוזיל את מחיר המשכנתא ככל הניתן.
האינטרס של בנק ישראל: להגן עליכם מפני תנאים לא הגיוניים אותם הבנקים מנסים חדשים לבקרים להצמיד למשכנתאות ולאזן את כל המערך הפיננסי של מדינת ישראל המושפע ישירות מקשרי מוכר ולקוח של הבנקים ולקוחותיהם.
הבנקים מבחינתם היו רוצים להלוות כל פיסת מזומן הנמצאת ברשותם. אך הם לא עושים זאת מאחר ובנק ישראל דורש מהם לשים בצד כסף בצד על כל הלוואה שהם נותנים ללווה. ולמה? כדי לשמור על יציבות הבנקים ולהבטיח איזון ליום שלא יבוא בו עלולה להיות מפולת בנקאית רצינית… זה מה שנקרא ריתוק הון – הון אותו מרתק הבנק בלי יכולת לעשות בו שימוש בנקאי כלשהוא.
מה כוללת מגבלת ריתוק ההון?
בכל משכנתא ממונפת הבנק צריך להקצות הון עצמי גבוה במיוחד, דבר שלא גורם להיטיב עם המשכנתא שלכם. מאחר ומשכנתא אחת ממונפת חוסמת לבנק אפשרויות להלוות עוד כסף על חשבון הריתוק הגבוה. ולכן, הוא יגבה על משכנתא כזו ריביות גבוהות יותר.
מגבלה עליכם - ריבית קבועה
כל יועץ משכנתאות מומחה יודע שריבית קבועה היא טובה כדי להבטיח את יציבות המשכנתא שלכם. אך בכל אופן הוא תמיד ינסה למצוא דרכים מתוחכמות כדי להקטין את גובה הריבית הקבועה במשכנתא שלכם כי ריבית קבועה היא הריבית היקרה ביותר הקיימת כיום. אך במשכנתא עם אחוזי מימון גבוהים כל כך, בנק ישראל דורש ש 75% מההלוואה ילקח במסלול ריבית קבועה.
ההחזרים של משכנתא כזו יהיו מאוד גבוהים ולא אטרקטיבים.
מהן הדרכים להימנע ממשכנתא ממונפת?
נסו להשלים את החלק החסר כדי לרדת מן ההגדרה של משכנתא ממונפת. גייסו הון ממקורות אחרים. זה יכול להיות הלוואה מבנק אחר / הלוואה מקרוב משפחה וכו'.
חשוב לציין שכדאי לכם לבדוק אם אתם זכאים להנחות והטבות ממשרד השיכון. זכאות יכולה להיטיב עם המשכנתא שלכם.
כמה מילים לשינוי תודעתי
עולם השפע שלנו הרגיל אותנו שזוג צעיר צריך דירה עם חמישה חדרים לא כולל מרפסת, נוף לים, וכו'. נסו ככל יכולתכם להוריד את רף החיפושים שלכם לדירה זולה ככל הניתן. תבינו שאתם אמורים לקנות דבר מהכסף שיש לכם ולא מהכסף שאין לכם.
עם קצת רצון טוב אפשר למצוא דירה קטנה ויפה שתתאים לכם ולציפיות שלכם.
רוצים עזרה בלקיחת המשכנתא?
אצלינו בנדל"ן ישראל תקבלו מענה מיועצי משכנתאות עם עבר בנקאי עשיר שיודעים לתת לכם את המשכנתא המתאימה לכם ביותר תוך ניהול משא ומתן להוזלת ריביות המשכנתא שלכם.