איזה פתרון מצא משרד המשפטים לרישום בטאבו?
נכס שאינו רשום בטאבו אינו שייך לרוכש הדירה מבחינה חוקית ומשפטית, אלא מבחינת חוזה המכירה בלבד. מצב זה מוריד משווי הנכס, מקשה על קבלת משכנתא ועלול להוביל בהמשך להסתבכות בהליכים משפטיים.
ישנם מקרים רבים בהם מוכרי דירות מופתעים לגלות בתהליך המכירה כי הדירה אינה רשומה בטאבו או אינה רשומה על שמם. כדי שמקרים אלו לא יקרו שוב בעתיד, יצא משרד המשפטים בשורה חדשה של פתרונות שיקצרו תהליכים בעת רישום נכס חדש בטאבו ויקלו על רישום נכסים ישנים. כחלק מהפתרונות, התבקשו הצוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי מר ארז קמיניץ, לשנות חוקים שיאפשרו רישום שם הקונה בלשכת המקרקעין בעוד ההליך התכנוני מצוי בשלב הסיום.
מהן ההשלכות של נכס לא רשום בטאבו?
- בעל דירה לא רשומה בטאבו אינו זכאי לזכויות קנייניות אלא לזכויות שהוסכמו בחוזה המכירה בלבד. מצב זה עלול לגרום להסתבכויות משפטיות.
- דירה שאינה רשומה היא בעלת ערך נמוך יותר מדירה זהה הרשומה בפנקס המקרקעין.
- דירה שאינה רשומה יכולה להגביל את הרוכש בקבלת משכנתא לרכישתה.
כיצד קורה מצב בו דירה אינה רשומה בפנקסי המקרקעין?
מצבים אלו קורים משלל סיבות. עקרונית, חובת הרישום, מוטל על מוכר הדירה. בדירה חדשה, מוכר הדירה הוא הקבלן. תהליכי המכירה והבניה כרוכים בהליכים בירוקרטיים רבים ובשורה ארוכה של פעולות תכנוניות ומקצועיות שיש לבצע אותם על פי חוק. בחלקם יש לערב גורמים חיצוניים, כמו: הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, המרכז למיפוי ישראל ועוד. בעקבות זאת, תהליך הרישום נדחף למקום האחרון ברשימה הפעולות.
בנוסף לכך, תהליך הרישום הוא תהליך ארוך ומייגע שלוקח בין שנה וחצי עד שנתיים פלוס. לפי סעיף 125 לחוק התכנון והבניה, יש להכין תוכנית לצורך הרישום. בעת הכנתה, יש לעבור בוועדה המקומית, במרכז למיפוי ישראל ומשם למשרד המקרקעין. לאחר שהקבלן עבר את שלב התכנון מגיע שלב ארוך נוסף, ומתיש לא פחות, של רישום זכויות הדיירים בטאבו. עליו להגיש בקשה לרישום בית משותף. בשלב זה עליו להכין תשריט בית משותף, להגישו ולהמתין לקבלת אישור. שלב זה דורש סבלנות רבה ומשאבים.
המטרה של השלבים הבירוקרטיים הכרוכים ברישום זכויות הדיירים בטאבו, היא הגנה על זכויות הקניין של הדיירים ולגרום לזכויות להיות אמינות. אך כיוון שתהליך הרישום הוא מורכב ומייגע כל כך, קבלנים רבים מתחמקים מחובתם החוקית לרשום את הדירות על זכויות הדיירים, בטוענות שונות.
קיימים מקרים העשויים להוביל להיעדר רישום והם מקרים בהם קיימת מורכבות תכנונית שהתגלתה בעת רישום הבית המשותף, הליכים משפטיים המעכבים את הרישום ועוד. לא פעם מתרחשים מצבים כמו פשיטת רגל של הקבלן תוך כדי השלמת ההליכים הבירוקרטיים המורכבים או שהקבלן סיים למכור את כל הדירות ואינו משתף פעולה בנוגע לרישום. מצבים אלו הם בעייתים ולכן מנסים למנוע אותם מהיסוד על ידי מציאת פתרונות אפשריים.
במקרים אלו הקבלן השאיר את הדיירים ללא סידור מושלם לדירה שלהם בטאבו. כך שהעניין הפך לבעיה אישית של הדיירים. גם אם הדיירים מעוניינים להמשיך בתהליך הרישום, הם עלולים להיתקל בקשיים רבים. אין להם את הידע הדרוש, את המסמכים הדרושים והם אינם היו שותפים למהלך התכנון. כמה שתהליך הרישום היה קשה לקבלן הוא הופך למסובך עוד יותר, עבור הדיירים. במצב כזה תהליך הרישום הוא עניין מורכב עד מאוד.
על אילו פתרונות שוקד הצוות המשפטי?
הצוות הפועל למניעת היעדר רישום דירות בטאבו, הגיע למסקנה כי הוספת סנקציות וחוקים נוקשים יותר, לא תעזור. רק שינויים להקלת תהליך הרישום, יעזרו. הצוות סבור כי תחילת התהליך תוך כדי התהליך התכנוני ללא המתנה לסיומו, תפתור את העניין. הצוות ממליץ לעבוד על תהליך הרישום במקביל לתהליך התכנון והרישוי.
המטרה היא, שהקבלן יעבוד על השגת אישור תכנית לצורכי רישום, תוך כדי הליך תכנון והוא יעבוד גם על אישור תוכנית בניין עיר, כאשר הוא משתמש בהליך הבירוקרטי לשני האישורים. תוך כדי, הקבלן יגיש את תשריט הבית המשותף בהתאם להיתר הבנייה והיתר השינויים שהוא קיבל במסגרת הליך הרישוי. בדרך זו יחסך זמן ובירוקרטיה רבה.
במשרד המשפטים מקווים שהפתרון החדש המאפשר ביצוע מספר תהליכים במקביל החוסך זמן ובירוקרטיה רבה, יקל על פעולת הרישום בטאבו ובעקבותיו הקבלנים לא ימנעו מלבצע אותו. הם גם מכריזים על שורה של המלצות עבור דירות קיימות, כדי להקל על תהליך הרישום ובכך לא יקרו מצבים, בהם דירות אינן רשומות כזכויות קניין לדיירים.
לסיכום,
בצוות המשפטי בטוחים, כי השילוב בין ההליכים, יקצר את הליך הרישום בטאבו, יקל על ביצועו ויחסוך זמן רב לקבלנים ובעלי דירות קיימות. הם צופים כי מקרים של היעדר רישום בטאבו ילכו ויפחתו. בכך ימנעו מצבים של העדר זכויות קניין לדיירים בדירותיהם.