מה כדאי שתדעו לפני שאתם משקיעים בנדל"ן
לפני שאתם חושבים להשקיע, קחו בחשבון שיש דברים שאם תדעו אותם, ההשקעה שלכם תהיה יותר בטוחה ורווחית.
מי לא רוצה להרוויח מנדל"ן? כדי להרוויח מנדל"ן יש צורך בהשקעה זהירה, אם הולכים על השקעה בסיכון גבוה, הרווח עומד בספק, בהשקעה כזו יש צורך בידע מוקדם וכמובן בהתארגנות מוקדמת.
רוצים לרכוש נכס בישראל? חשוב שתדעו את זה!
מה יביא לכם את התשואה העתידית?
על איזה רווח אתם מתבססים בהשקעה שלכם, על רווח משדרוג דירות ומכירתן או על רווח מעליית שווי הנכס לאחר תקופה באופן טבעי? אולי אתם מעוניינים שהרווח יהיה דמי השכירות החודשיים? שאלו את עצמכם מניין אתם רוצים את הרווח מההשקעה שלכם, אחרי שיהיה לכם יעד תקבלו כיוון ותדעו לאן לפנות, אם אתם רוצים רווח ממכירת דירה משופצת אולי ישתלם לכם לרכוש דירות מוזנחות, אם הרווח המתוכנן הוא מעליית שווי הנכס בדקו אופציה לרכישת נכס להשקעה בבניינים של תמ"א 38 או פינוי בינוי, על כל יעד יש לחשוב בכיוון שלו על זה הדרך.
אל תשכחו לבדוק עם מה תישארו בסופו של דבר, אם הוצאתם הרבה כסף על השיפוץ, הקנייה והמיסים, עם כמה רווח תישארו לאחר מכירת הנכס? כדי למנוע "פשלות" לא נעימות שכאלה, חשוב לשקלל את כל ההוצאות הנלוות להשקעה ולבדוק את כדאיותה.
כמה כסף תרצו להשקיע?
השקעה בנדל"ן עולה כסף, חשוב לבדוק כמה כסף פנוי יש לכם לצורך ההשקעה, הכסף יוכל לשמש להון עצמי לצורך הלוואה לקניית הנכס. שימו לב, לא כולם זוכרים לקחת בחשבון הוצאות הנלוות לרכישה ולכן הם לא עורכים חישוב נכון של הון עצמי ורק בשעת מעשה הם נוכחים לראות שהם טעו, וזה מאוחר מדי, אל תתנו לזה לקרות לכם, שבו עם עצמכם עוד היום ובדקו כמה כסף עומד לרשותכם, מהסכום הקיים נכו את עלות ההוצאות הנלוות כמו תיווך, עורך דין, ייעוץ משכנתא, שמאות, ביטוח משכנתא, נסח טאבו, וכמובן, אם אתם מתכננים לשדרג את הדירה יש צורך גם בכסף לזה.
אחרי שהפחתתם את עלות כל ההוצאות הנלוות, אתם כבר יכולים לקבל אינדיקציה מה גובה המשכנתא שתצטרכו, קחו בחשבון שאי אפשר לקבל מימון של 75%, המקסימום לקבלת המשכנתא הוא 50%, צריך לבדוק מהי המשכנתא שתתאים לצורך שלכם, אחרי שיש לכם תשובות ברורות, אתם יכולים להמשיך הלאה.
(ישנה אפשרות להגדלת הון עצמי על ידי לקיחת הלוואה מקרן השתלמות / הגמל שלכם, אם אתם לוקחים הלוואות נוספות חוץ מהלוואת המשכנתא, חשוב שתבדקו שאתם יכולים לעמוד בהחזרים הכוללים שלהם).
במה אפשר להשקיע בכסף הקיים?
אחרי שאתם יודעים מה גובה התקציב הקיים לרשותכם, אתם יכולים לבדוק איזה דירה תוכלו לרכוש במחיר הזה, תוכלו להיעזר במתווכים, אתרים שונים כמו מדלן, יד 2, אל תחפשו דירות בתקציב שיש לכם, חפשו דירות בתקציב הנמוך במקצת (בכ 15%) מהתקציב שיש לכם.
זה המקום לסקור את מחירי הדירות המיקומים שונים, ייתכן ובעיר מרכזית תוכלו לרכוש דירה קטנה במחיר של דירה גדולה בעיר פחות מרכזית, בדקו מה משתלם לכם בהתאם למטרת ההשקעה, ברגע שההשקעה היא לצורך רווח משכירות, בדקו מה עלות שכירות ממוצעת בעיר המבוקשת, האם השכירות במקום מתפתחת או דועכת? פשוט לחקור וללמוד על אזור ההשקעה, זה יביא לכם רק רווח, תוכלו לסמן מה טוב ומה פחות ולהתקדם אל היעד בקלות.
בודקים את המקום פיזית!
כמו שאתם מבינים, פשוט, לנסוע אל העיר בה החלטתם שאתם רוצים להשקיע ולבדוק את הדירות המוצעות, אחרי שתראו דירות באזורים שונים, אני מאמין שתדעו באיזה אזור אתם מעדיפים להשקיע, למי אתם רוצים להשכיר את הדירה ומי השכנים שאתם רוצים ליד דירת ההשקעה שלכם. כדאי להסתובב באזור ההשקעה גם ביום וגם בלילה, כך תוכלו לדעת אם המקום הופך ללא נעים בשעות החשיכה.
אל תהססו לשאול אנשי עסקים, שכנים, מכרים ובני משפחה, מה דעתם על ההשקעה במקום הספציפי, כל מידע רלוונטי.
בחרתם מיקום? בחרו דירה פרקטית
נסו לחשוב מה ילך יותר, למה יהיה ביקוש גבוה יותר, לסלון גדול או למספר חדרים גדול? (זאת רק הייתה דוגמא), נסו להיכנס לנעלי מי שבסופו של דבר יגור בדירה, מה יהיה לו נוח וכו'.
אל תשללו דירות מיד, לכו להרבה דירות, זה יעזור לכם לקבל מידע מהשטח, זה יעזור לכם להבין מה אתם רוצים שיהיה בדירה שלכם.
חותמים על זכרון דברים? רגע!
עצרו רגע לפני שאתם חותמים חוזה ובדקו שאתם מודעים לכל הנלווה להשקעה, גובה ההוצאות הנלוות ידוע לכם, בדקו שאין איזה הוצאה עתידה לנכס שאתם לא יודעים עליה, זה יכול להיות שיפוץ עתידי לבניין וכדו'. לאחר מכן יש צורך בהערכת שמאי, אם מחיר הדירה הוא מיליון וחצי, אך שמאי קובע שערך הדירה הוא רק מיליון ש"ח, המשכנתא שתתקבל לא תוכל להינתן על פי המחיר המבוקש אלא על פי הערכת השמאי, אם תוודאו לפני כן עם שמאי מה ערך הנכס, תיחסך לכם עוגמת נפש מיותרת (במיוחד אם תכננתם לקחת משכנתא בכיסוי מקסימלי ככל שיתאפשר לכם).
לאחרונה נצפים פה ושם דירות במחירים נמוכים, בעקבות גלי הקורונה שתקפו אותנו, אנשים רבים איבדו את היכולת לעמוד בהתחייבויותיהם ועכשיו הם מחפשים למכור את הנכס שלהם ולקבל עליו מימון לכיסוי בעיות התזרים שלהם, זו יכולה להיות הזדמנות לרכישת דירה במחיר נמוך יחסית.