כל מה שצריך לדעת על נדלן בחול
ברור לנו שכל השקעה עם סיכון בצידה, כדאי שנדע מהם הסיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל?
כמה כדאי שנשקיע?
ומה התשואות שנקבל על ההשקעה?
לאחרונה יותר מתמיד שומעים בישראל על השקעות נדל"ן בחו"ל.
תשקיפים המתפרסמים מעידים על גודל התופעה, אין ספק כי לאחרונה (על פי נתוני תשקיפים שונים, עוד משנת 2017) עלה היקף ההשקעות הציבוריות במיליוני דולרים. האם זה אכן משתלם לכל אחד מאיתנו? איך משקיעים? איך עושים את זה?
ישראלים רבים נוכחו לראות כי מצב התשואות על ההשקעות והפיקדונות לא ממש משתלם להם, הם יכולים להגיע לסכום תשואה גדול יותר דרך השקעת נדל"ן בחו"ל. בין המשקיעים תמצאו מוסדות וגופים גדולים, וכן, תמצאו גם את האזרח הפשוט. בישראל יש ממוצע תשואה של בין 3-5% על נדל"ן למגורים. (בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 תקבלו תשואה גדולה יותר) על נדל"ן מסחרי התשואה תהיה 7-9% . בחו"ל האפשרויות להגדלת התשואה הן רבות, שם בממוצע 5% תשואה תקבלו על נדל"ן למגורים ו 10% תשואה על נדל"ן מסחרי. תוכלו להכניס תשואה גדולה יותר כ 15% בשנה אם תהפכו ליזמים, אבל חשוב שתזכרו, מדובר כאן בתחום המלווה בסיכונים רבים היכול להפיל רבים וטובים. אז לגבי יזמות הזהרנו אתכם, חייבים לבדוק הכל.
מהו סוד היזמות שמביא לרווחים גדולים כל כך?
אז כידוע לכולנו ביזמות הסיכון גדול, סיכון רב למשקיעים. הרי היזם עומד לפני תקופה בה הכסף נעול עבור הפרויקט, קיימים בנוסף סיכונים רגילים של כל פרויקט כמו איכלוס דיירים.
חוק השקעות קובע כי ככל הסיכון רב יותר התשואה תהיה רבה יותר, וכן להפך.
טוב, את זה כבר ידענו תמיד, בהשקעה זו גובה התשואה מושך אנשים רבים להשקיע, בפרט אם הם מסתכלים על עברו של היזם ונוכחים לראות שהצליח בפרויקט כזה.
בסופו של יום אנו רואים כי מדובר בתחום מבוקש, אולי בגלל התשואה הגדולה.
לרוב חברות היזמים פועלות בשיתוף עם גורם מקומי הנמצא במדינת הפרויקט.
החברות ממנות פרויקטים של בנייה וכך הן מייצרות תשואה למי שהשקיע דרכם.
בהשקעה כזו אמרנו, הכסף נעול, אם כך, לא ניתן לסחור בה. לכן יתכן שהשקעה הזו תתאים ותהיה כדאית בעיקר למי שיש לו השקעות רבות ולא זקוק כל כך לכסף הנזיל. גם מי שאין לרשותו או שהוא לא מעוניין להשקיע סכומים גדולים, יכול להשקיע כאן כיוון שניתן להשקיע סכומים קטנים יחסית.
חשוב שתזכרו לבדוק את כל מה שצריך לפני שתיגשו לרכישת נדל"ן בחו"ל.
מה חשוב שתבדקו על השקעות נדל"ן בחו"ל?
אז כן, חשוב שתבדקו שאתם לא שמים את כספכם על קרני הצבי.
- חייבים לבדוק את השוק, מה המחירים המוצעים באזור? באיזה אזור מדובר? כדאי לראות את השטח ולהבין במה מדובר.
- חו"ל שונה מישראל גם בחוקי המשפט שלה, רצוי לברר את העניינים המשפטיים של מדינת הפרויקט.
- מומלץ לברר על דרך שתנגיש לכם את השטח מרחוק.שתוכלו לשבת על הספה בבית ולעקוב אחרי הנכס שלכם.
- בכל פרויקט סכום ההשקעה הנדרש שונה, בבירור על הפרויקט שלכם, חשוב לבחון מה הסכום לו תזדקקו, לעיתים חושבים על סכומים גבוהים ממה שיש באמת, אז, שימו לב.
קיימות בשוק קרנות המבטיחות למי שמקיע דרכם ניהול של ההשקעה שיכול לחסוך לכם קשיים רבים.
מה תקבלו אם תשקיעו בקרנות?
הקרנות מבטיחות ניהול השקעה למי שישקיע דרכם.
לניהול הקרנות ארבע יתרונות:
- הרווח יהיה ביחס להשקעה, השקעתם סכום גבוה יחסית בסיכון גבוה, תרוויחו סכום גבוה יחסית. בקרנות ההשקעה יספיק סכום השקעה נמוך. אם ברשותכם 75 אלף שח ומעלה תוכלו להשקיע בקרנות.ההשקעה לא תסכן סכום גדול, לכן היא גם תיתן לכם פחות תשואה.
- קרן לא תסתכן, מדובר במשהו יותר ממוסד. לכן ההשקעות שתציע יהיו כאלו שעברו בדיקות ובחינות כדאיות שלה.
- לשירותי כל קרן עומדים יועצי כלכלה מקצועיים.
לרשותם עורכי דין ,יועצים פיננסים ועוד (כדאי שתאמתו עם הקרן שאכן קיימים אצלה יועצים כאלה וכך תימנעו מעלויות שניתן לחסוך) - ברגע שהקרן פועלך עבורך היא השלט הרחוק המניע את הפרויקט ועוקב אחרי התקדמותו ללא צורך שלך במעקב.לדוגמא, הם ידאגו לך להשכרת הנכס ויעבירו לך את הרווחים.
קרנות נדל"ן רבות קיימות בשוק יש פרטיות ויש שלא יש קרנות המתמחות בעיקר בנדל"ן בחו"ל: ארה"ב, קנדה, אנגליה ועוד כל קרן מתמחה בהשקעות במדינות מסוימות.
יש קרנות הגובות עמלות בעבור הניהול שלהן ויש שלא, הסכומים יכולים להגיע גם לכמה מאות שקלים בשנה.
הקרנות משיגות כסף מהמשקיעים שהשיגה (יש להן מאגר משקיעים פוטנציאליים ומתי שיש השקעה מדוברת הם מציעים להם אותה.) היא כמובן מוציאה תשקיף למשקיעים בעסקה (התשקיף משקף את כל נתוני העסקה יתרונות, חסרונות, סיכונים ועוד.) התשקיף שהקרן מוציאה לא מתפרסם מטעם הרשות לניירות ערך אלא רק לקהל קטן עם הגבלות רבות.
מה המינימום להשקעה?
אז מה המינימום שניתן להשקיע בנדל"ן? על מה זה מסתמך?
ישנו הבדל בין קרן יזמית שהיא זו שמחליטה כמה להשקיע ואיפה, לבין קרן הפועלת בשיתוף עם חברה מקומית הקיימת במדינת הפרויקט.בקרנות מסוימות כמו קרן 35 (מתמחה בקנדה), בה המשקיע יכול לתתת סכום של 70 אלף ש"ח, בקרן הגשמה לעומתה (מתמחה בקנדה, אנגליה, ארה"ב וישראל) המינימום יהיה 100 אלף ש"ח. זוכרים שאמרנו שהרווח שתקבלו יהיה גדול יותר אם תשקיעו סכום גדול? אז ישנם מקרים בהם גובה התשואה יעלה ככל שסכום ההשקעה יעלה.
כשתבחרו במה להשקיע, מומלץ לבדוק (למי מביניכם שיש לי תיק השקעות גדול) היכן רוב ההשקעות שלכם, רצוי לפזר אותם כך שלא כולם יהיו במקום אחד או במדינה אחת (שימו לב, זה יכול להגביר סיכונים וזה יכול להגביר סיכויים, אז חשוב שהדבר יעשה מתוך הבנה בתחום).
אז במה תבחרו? לכל קרן מודל אחר, יש מי שהולך על ההשקעות המלוות בסיכונים גבוהים ויש מי שהולך על מה שנראה יותר בטוח. בשוק ישנן קרנות המציעות שילוב או מגוון של השקעות. הכי חשוב לכם בהתנהלות מול הקרנות שתבינו בתור משקיעים פוטנציאליים את הכל. כולל מה הרווח ומה הסיכון במידה ו…
מהם מציעים לכם המסלולים העיקריים?
שני מסלולים עיקריים יש בהשקעות נדל"ן בחו"ל:
- מסלול יזמות
- מסלול השקעה בנכס עומד ומניב
מסלול יזמות:
מסלול יזמות גם הוא נחלק לשניים, אך לא תמיד.
פרויקט משותף – ליזם חסר הון עצמי כדי להתקדם בפרויקט, המשקיעים, אתם, בוחרים להשקיע בו ובתמורה הופכים לבעלים על הפרויקט (כאן יש לכם את הקרקע קודם כל, לא משנה לאן יתקדמו ענייני הפרויקט יש לכם קרקע).
מסלול מימון – ליזם חסר כסף, אתם בעצם מלווים לו וממנים לו את הפרויקט, בתמורה תקבלו את הריבית על ההלוואה שנתתם ליזם + הכסף אותו הוצאתם. במסלול זה המשקיעים הם במקום ראשון לקבל את כספם לפעמים על ידי שיעבוד זכויות הנכס המשותף.
במסלול יזמות נדרש לסבלנות לתקופה, הכסף מוגן בחשבון ולא ניתן לסחור עם ההשקעה, פעמים רבות יכולה התקופה להתפרש על 2-7 שנים.
מסלול השקעה בנכס עומד ומניב:
הנכס כבר עומד, הוא כבר קיים, ברגע שאתה נכנס לתמונה ואתה משקיע אתה הופך לשותף בנכס, הנכס כבר מניב, מכניס רווחיים, כל חודש הוא מושכר ואתה יכול לקבל מהר מאוד רווח מההכנסות. ההכנסה היא קבועה ומושפעת מגובה ההשקעה שהשקעת בנכס. יש קרנות שמתעסקות במכירה ורכישת נכסים דרכם תפיק רווח גדול יותר, אבל לא כולם מציעות שירותים כאלה אלא רק ניהול שעליהם הם גובים דמי ניהול וגם בזה לא כולם זהים.
איך תבחרו באיזו קרן להשקיע?
מהם הפרמטרים בבחירת חברת קרן השקעות? מי נחשב לאמין בתחום?
אז נזכיר שוב, לעברו של היזם ישנה משמעות רבה, אם נתבונן בעבר החברה המציעה את ההשקעה ונגלה ברזומה שלה עבר עשיר בפרויקטים מהסגנון שהיא מציעה לנו, מסתבר שיש לה כבר ניסיון בתחום, היא למדה את השטח ולכן נעדיף ללכת אל מי שיש לו מוניטין ורזומה כזו.
חשוב לבדוק עד כמה הקרן פועלת בשיטת השקיפות המלאה, נרצה להשקיע בקרן שמשקפת לנו מהם החסרונות, מהם היתרונות ואיזה סיכונים יהיו מלווים להשקעה.חברה שיודעת לסנן את הפרויקטים המוצלחים מבין הפרוייקטים המוצעים לה היא חברה שווה.
ככל שהחברה מבוססת יותר היא רצינית יותר, וברגע שתבקשו פרטים של מי שאחראי על הקשר במדינות הפרויקט, תקבלו יותר מידע טוב.ככל שהקרן משקיעה יותר בפרויקט מסתבר שהיא יותר מאמינה שהפרויקט יצליח.
נסו לאמת עובדות, לא מספיק שראיתם כתיבה מקצועית באתר של החברה, נסו למצוא את הלקוחות, להבין מהם מה פני השטח.
לכל קרן יועצים מקצועיים, (כמו רו"ח המלווה את הפרויקט) מומלץ לברר על מקצועיתם, כמה שהם יותר מקצועיים יותר טוב. חשוב לוודא שיש נאמן לקרן שיפקח על הכספים וכך תהיו רגועים.
חפרתם , בררתם, שקלתם, הגעתם לחברה מסוימת, אל תשכחו, ההשקעה כאן לא נחשבת לבטוחה ועדיין אפשר להפסיד בה.הסיכון כאן קיים. בבקשה, אל תעשו שטויות שתתחרטו עליהם אח"כ, אל תחליפו נכס בטוח בהשקעה כזו, אל תמשכו את הפנסיה בשביל להשקיע כאן. אם מדובר בסכומים שתצליחו בלעדיהם והוא לא יחסר לכם, אז לכו על זה.