איך להרכיב תמהיל משכנתא

מסלולים שונים קיימים, כאן נפרט יתרונות וחסרונות מסלולים שונים: 

מסלול פריים: 

זהו המסלול הזול ביותר שניתן לקבל במשק נכון להיום.

 ממה מורכבת ריבית פריים? ריבית זו מורכבת מריבית בנק ישראל ומריבית עוגן הבנקים, שניהם מרכיבים לנו את ריבית הפריים.

היתרונות: 

• במסלול זה אין עמלת פירעון מוקדם יש רק עמלה תפעולית ועמלה על אי הודעה מוקדמת, במקרה שתפרעו מוקדם את המשכנתא.
• הריבית נמוכה יחסית, נכון להיום היא עומדת על 1.6%.
• הצפי לשנים הקרובות של ריבית הפריים מראה על יציבות יחסית ועל שיעור נמוך, במסלול זה תחזירו על הקרן כבר בתשלומים הראשונים בצורה משמעותית ולכן מאפשר גמישות גבוהה בבניית התמהיל.

החסרונות:

• מבחינת בנק ישראל זהו מסלול בסיכון גבוה, תדירות שינוי הרבית גבוהה ולכן הוא לא מאפשר לקחת מסלול פריים על מעל שליש מגובה המשכנתא.
• הריבית מתעדכנת אחת לחודש, היא משתנה, היא יכולה לקפוץ ולרדת באותה מידה, לא כולם אוהבים שינויים ובפרט לא שינויים עם סיכון להעלאת ההחזר החודשי בפתאומיות…

מסלול קל"צ – קבועה לא צמודת מדד:

במסלול זה תוכלו לדעת בדיוק כמה תעלה לכם הריבית כל חודש, הריבית קבועה ולא משתנה, היא לא צמודה למדד המחירים לצרכן, אין משהו שיכול להשפיע עליה לשינוי. 

יתרונות:

יציבות, אתם יודעים כמה עליכם להחזיר אין משהו שיכול לשבש את גובה ההחזר.

מסלול עם סיכון נמוך, הוא לא צמוד למדד, הריבית קבועה, הדבר מקנה יציבות למשכנתא שלכם.

חסרונות:

אז לכל דבר יש מחיר, גם ליציבות זו.
גובה הריבית יהיה גבוה יחסית, רק מיחזור משכנתא יכול להשפיע עליה.

 מסלול ק"צ – ריבית קבועה צמודה למדד:

במסלול זה הריבית קבועה, היא לא משתנה. אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, בדומה לריבית הקבועה לא צמודה, גם כאן החזר הריבית קבועה, אך אם מדד המחירים לצרכן משתנה גובה ההחזר משתנה גם הוא.

היתרונות מול החסרונות:

הקבועה לא צמודה אכן יותר יקרה מקבועה צמודה, אך המדד צמוד לקרן ויכול להשפיע על גובה ההחזר החודשי.

מסלול מל"צ -ריבית משתנה לא צמודה למדד:

מסלול המשלב בין ריבית פריים לבין הקבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן, הריבית משתנה רק אחת לתקופה, כל 5 שנים והשינוי צמוד למדד המחירים.

היתרונות:

• הריבית יחסית זולה, לעומת הקבועה לא צמודה. 
• קיימות נקודות יציאה, הדבר משמעותי לגבי עמלת פירעון מוקדם שנדרשת ברגע של פירעון הלוואה מוקדם.

החסרונות:

הריבית לא צמודה למדד, אנחנו לא יודעים מה יהיה גובה הריבית בעוד 5 שנים, אז הריבית תיקבע על פי עוגן האג"ח.

מסלול מ"צ – ריבית משתנה צמודה:

כאן הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, אחת ל 5 שנים היא משתנה בהתאם לגובה המדד.

היתרון : 

הריבית הנמוכה ביותר לאחר מסלול הפריים.ומבחינת בנק ישראל נחשב ל"משתנה ארוכה"

החיסרון:

ההחזר בסיכון, מדד המחירים לצרכן יכול לעלות ואז תעלה גם הריבית. השינוי הוא לטווח ארוך יחסית ואף אחד לא רוצה להיתקע עם החזר גבוה.

מסלול זכאות:

מסלול הניתן במימון המדינה, הזכאות נקבעת לפי ניקוד, כדי להיות זכאים למסלול זה עליכם לצבור 1000 נקודות. 

בידקו את זכאותכם: 

אתם נשואים? עוד לא חגגתם 30? צר לנו, אתם לא זכאים.

איך מתבצע חישוב הנקודות?

שנה ראשונה לנישואים מקנה 250 נקודות.  שנים נוספות יוסיפו לך 50 נקודות על כל שנה.

יש לך אחיות ואחים? כל אחד מהם יוסיף לך 50 נקודות.

ילדים יש? על ילד ראשון תקבל 250 נקודות, על השאר תקבל  150 נקודות לכל אחד לא כולל החמישי.

שירתת בצה"ל 3 שנים? נוספו לך 360 נקודות.

היתרונות:

• הריבית נמוכה בחצי אחוז מהריבית המוצעת במסלול ריבית קבועה צמודה למדד. הריבית לא תהיה מעל 3%.
•  אין עמלה על פירעון מוקדם, חסכתם קנס אם תרצו לפרוע את ההלוואה לפני תקופתה.

החיסרון:

לא כולם זכאים להלוואה הזו יש לה קריטריונים לא גמישים.

 מסלול מט"ח – מטבעות חוץ:

במסלול זה שווי מטבע החוץ צמוד לקרן ההלוואה.המטבע נקבעת מראש.ההחזר יכול לעלות או לרדת לפי שער המט"ח.

היתרון:

אם אתם מקבלים שכר במט"ח זה יכול להקל עליכם, לרוב, המשתמשים במסלול זה הינם תושבי חו"ל.

החסרונות:

הקרן צמודה לשער המט"ח, השינויים תמידיים, נגרמת אי ודאות ואי יציבות.

מסלול הנחשב לריבית משתנה קצרת מועד, הבנק יחשב אותה כריבית משתנה ולכן לא יאפשר לקחת מסלול זה ע"ח השליש של הריבית המשתנה. (הרגולציה של בנק ישראל)

 אז חשוב שתשימו עיניכם לגובה הריביות, גובה הסיכונים ומה שהזכרנו לעיל אך חשוב גם להתייחס לפן האישי, כמה אתם מסוגלים לשלם כל חודש? איזו שיטה הכי תתאים חישוב המשכנתא שלכם?

ואל תשכחו שתמיד תוכלו להיעזר במחשבון משכנתא על מנת לחשב את גובה ההחזר החודשי הצפוי לכם.
בנוסף לכך תוכלו להיעזר ביועץ משכנתאות במקרה הצורך.

אז שיהיה המון בהצלחה!